Promessa de compra e venda é o contrato em que comprador e vendedor se obrigam a assinar a escritura depois. Ela fixa preço, prazo e condições enquanto a documentação e o financiamento andam.
É o documento que o corretor costuma redigir logo após o aceite da proposta. Veja o que ele precisa ter para valer até a escritura e quando vira direito real. E também o que acontece com o sinal e o caminho se o vendedor não assinar.
Resumo rápido:
- A promessa vale por instrumento particular. O Código Civil admite instrumento público ou particular (fonte: Código Civil, art. 1.417).
- Sem cláusula de arrependimento e registrada na matrícula (o registro do imóvel no cartório), ela vira direito real. Esse direito do comprador vale contra terceiros (art. 1.417).
- O destino do sinal depende de haver ou não direito de arrependimento (arts. 418 e 420). A redação do art. 418 mudou em 2024.
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que redige a promessa depois do aceite da proposta.
- Consultor que acompanha compra dependente de financiamento.
- Correspondente que recebe a promessa para montar o processo de crédito.
Promessa de compra e venda ou contrato de compra e venda
A promessa é um contrato preliminar. Ela deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo, exceto a forma (fonte: Código Civil, art. 462).
Na compra e venda, o essencial é o acordo sobre o objeto e o preço (art. 482). Na prática: partes qualificadas, imóvel identificado e preço com forma de pagamento. Se faltar um deles, a promessa não serve de base para exigir a escritura.
O contrato definitivo é outro documento. Para transferir imóvel de valor acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial, salvo lei em contrário (art. 108).
A exceção mais comum aparece no financiamento. Os contratos da Lei nº 9.514/1997 podem ser feitos por instrumento particular com efeitos de escritura pública (fonte: Lei nº 9.514/1997, art. 38). É por isso que o contrato do banco substitui a escritura na compra financiada.
Na prática: a promessa organiza o negócio, e o contrato do banco ou a escritura o conclui.
Quando a promessa vira direito real
Quando reúne três condições. Não tem cláusula de arrependimento, foi feita por instrumento público ou particular e está registrada no Cartório de Registro de Imóveis (fonte: Código Civil, art. 1.417).
Direito real é o direito sobre o próprio imóvel, que vale contra qualquer pessoa. Sem ele, o comprador tem só um crédito contra o vendedor.
Com o direito real, o comprador pode exigir a escritura do vendedor ou de terceiros a quem os direitos foram cedidos. Se houver recusa, pode pedir ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418). Adjudicação é a transferência do imóvel feita por decisão, no lugar da assinatura que faltou.
O registro da promessa está previsto na Lei nº 6.015/1973, art. 167, inciso I, item 9. O próprio Código Civil manda levar o contrato preliminar ao registro competente (art. 463, parágrafo único).
| Ponto | Sem registro | Registrada, sem arrependimento |
|---|---|---|
| Vale entre as partes | Sim | Sim |
| Vale contra terceiros | Não | Sim |
| Aparece na matrícula | Não | Sim |
| Adjudicação | Possível (Súmula 239) | Possível |
Fontes: Código Civil, arts. 1.417 e 1.418; STJ, Súmula 239. Consultado em 30/09/2026.
Registrar tem custo de cartório. O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município. A cobrança dele sobre cessão de direitos, antes do registro da transferência, está em rediscussão no STF, como mostra o guia de ITBI.
Regra prática: registre quando o prazo até a escritura for longo ou quando a matrícula mostrar risco de dívida do vendedor. Leia a matrícula antes, como no guia de concentração de atos na matrícula.
Arrependimento, irretratabilidade e o destino do sinal
Sem cláusula de arrependimento, qualquer das partes pode exigir a celebração do contrato definitivo. Basta dar prazo à outra para que o efetive (fonte: Código Civil, art. 463).
A cláusula de irretratabilidade declara isso por escrito: nenhuma parte pode desistir por vontade própria. Ela é o oposto da cláusula de arrependimento.
O sinal, que a lei chama de arras, segue regras diferentes em cada caso. Arras são o dinheiro ou bem entregue na assinatura para firmar o negócio.
| Situação | Sem arrependimento | Com arrependimento |
|---|---|---|
| Quem deu o sinal desiste | Perde o sinal | Perde o sinal |
| Quem recebeu desiste | Devolve o dobro, com acréscimos* | Devolve o dobro |
| Indenização extra | Sim, se provar prejuízo maior | Não |
| Exigir o cumprimento | Possível | Não |
*Atualização monetária, juros e honorários de advogado. Fonte: Código Civil, arts. 418 a 420. Consultado em 30/09/2026.
A primeira coluna trata das arras confirmatórias, que confirmam o negócio. A segunda trata das arras penitenciais, que funcionam como preço da desistência.
Com direito de arrependimento, as arras têm função só indenizatória. Não há direito a indenização suplementar (art. 420).
Sem arrependimento, a parte inocente pode pedir indenização maior, provando o prejuízo, e o sinal vale como mínimo. Pode também exigir a execução do contrato com perdas e danos (art. 419).
A redação do art. 418 foi alterada pela Lei nº 14.905/2024. Ela passou a dizer que a devolução em dobro vem com atualização monetária, juros e honorários de advogado. Modelos antigos de promessa ainda repetem o texto anterior.
Para o corretor, o arrependimento tem um efeito próprio. A comissão continua devida quando o negócio não se efetiva por arrependimento das partes, como detalha o guia de comissão de corretagem.
Quando o vendedor não assina a escritura
O comprador que pagou tem dois caminhos, o judicial e o do cartório.
No judicial, esgotado o prazo dado ao vendedor, o juiz pode suprir a vontade dele. A promessa ganha caráter definitivo (fonte: Código Civil, art. 464). O direito à adjudicação compulsória não depende do registro da promessa (fonte: STJ, Súmula 239).
No cartório, a adjudicação compulsória extrajudicial existe desde a Lei nº 14.382/2022. O pedido é feito no registro de imóveis da situação do imóvel (fonte: Lei nº 6.015/1973, art. 216-B).
O pedido precisa de advogado e destes documentos (art. 216-B, § 1º):
- A promessa ou a cessão.
- Prova de que a escritura não foi assinada em 15 dias, contados da notificação feita pelo registro de imóveis.
- Ata notarial com a identificação do imóvel, a prova do pagamento do preço e o inadimplemento. Ata notarial é o documento em que o tabelião atesta fatos que verificou.
- Certidões dos distribuidores forenses mostrando que não há litígio sobre a promessa.
- Comprovante de pagamento do ITBI.
- Procuração com poderes específicos.
O deferimento independe de registro prévio da promessa e de prova da regularidade fiscal do vendedor (§ 2º). O próprio vendedor também pode pedir a adjudicação, quando é o comprador quem não recebe a escritura.
Promessa com financiamento
A lei não regula o que acontece com a promessa se o banco negar o crédito. Quem regula é o contrato. Por isso essa cláusula é a mais importante na compra financiada.
Três pontos precisam estar escritos:
- Prazo para a aprovação do crédito, com data de corte.
- Destino do sinal se o crédito for negado, sem culpa do comprador.
- O que fazer se o laudo vier abaixo do preço. O banco financia sobre o valor de avaliação, como mostra o guia de avaliação do imóvel.
Sem essas cláusulas, a negativa do banco pode ser tratada como desistência de quem deu o sinal. Simule a parcela antes da assinatura, para saber se a renda do cliente sustenta o valor financiado.
Na incorporação imobiliária, a promessa segue regras próprias de desistência, tratadas no guia de distrato imobiliário.
Checklist da promessa antes da assinatura
1. Matrícula atualizada. Confira titularidade, ônus e restrições.
2. Partes, imóvel e preço completos. São os requisitos essenciais do art. 462.
3. Arrependimento ou irretratabilidade. Escolha um dos dois e escreva de forma expressa.
4. Natureza do sinal. Diga se as arras são confirmatórias ou penitenciais.
5. Condição do crédito. Prazo, laudo e destino do sinal se o banco negar.
6. Prazo para a escritura ou para o contrato do banco. Sem prazo, fica mais difícil caracterizar a mora, o atraso de quem não cumpriu.
7. Registro. Decida se vale registrar, conforme o prazo e o risco do vendedor.
Regra prática: se as partes querem firmeza, promessa irretratável, arras confirmatórias e registro. Se o comprador ainda depende do banco, condicione o negócio ao crédito por escrito antes de receber o sinal.
Perguntas frequentes
Promessa de compra e venda por instrumento particular tem validade?
Sim. O Código Civil admite promessa por instrumento público ou particular (fonte: art. 1.417). A escritura pública é exigida no contrato definitivo acima de 30 salários mínimos, salvo lei em contrário (art. 108).
Promessa de compra e venda precisa ser registrada?
Para valer entre as partes, não. Para dar ao comprador direito real oponível a terceiros, sim, e sem cláusula de arrependimento (fonte: Código Civil, art. 1.417). A adjudicação compulsória não depende do registro (fonte: STJ, Súmula 239).
Qual a diferença entre promessa e contrato de compra e venda?
A promessa é contrato preliminar: obriga as partes a celebrar o definitivo depois (fonte: Código Civil, art. 462). O contrato definitivo transfere o imóvel, por escritura pública ou, no financiamento, por contrato bancário com efeitos de escritura.
O que acontece com o sinal se o comprador desistir?
Ele perde o sinal para o vendedor, com ou sem cláusula de arrependimento (fonte: Código Civil, arts. 418 e 420). Sem arrependimento pactuado, o vendedor ainda pode pedir indenização maior se provar prejuízo maior (art. 419).
O que fazer se o vendedor não assinar a escritura?
Notifique com prazo e, se ele não assinar, peça a adjudicação compulsória. Ela pode ser judicial ou feita no registro de imóveis, com advogado, ata notarial e comprovante de ITBI (fonte: Lei nº 6.015/1973, art. 216-B).