Distrato imobiliário é a conversa que começa com uma ligação curta. O cliente diz que não consegue mais pagar a unidade na planta e pergunta quanto recebe de volta.
A lei dá a fórmula do cálculo. O contrato dá o percentual. E o Superior Tribunal de Justiça, desde agosto de 2026, revisa o teto dessa retenção em três temas repetitivos. Veja abaixo como montar o número dos dois cenários e qual é a saída que dispensa a multa.
Resumo rápido:
- A restituição segue o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964. Devolve-se o que o cliente pagou ao incorporador, corrigido. Dali saem a comissão de corretagem integral e a pena convencional, limitada a 25% da quantia paga (fonte: planalto.gov.br).
- Na incorporação com patrimônio de afetação, a lei admite pena de até 50%. O pagamento sai em até 30 dias após o habite-se. Esse teto está sob julgamento (fonte: STJ, Tema 1466, afetado em 04/08/2026).
- Nos 12 meses encerrados em maio de 2026, a relação distratos/vendas foi de 12,0% no total. No médio e alto padrão, 18,9%; no Minha Casa Minha Vida, 10,2% (fonte: Indicadores Abrainc/Fipe, maio/2026).
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor de lançamento que precisa responder antes de o advogado entrar na conversa.
- Consultor financeiro que compara o custo de sair com o custo de manter a compra.
- Correspondente que revisa o quadro-resumo do contrato antes da assinatura.
O que a lei manda devolver
O cliente tem direito à restituição das quantias que pagou diretamente ao incorporador, corrigidas pelo índice do contrato. Dessa base saem as deduções previstas em lei.
Quatro termos para alinhar antes da conta. Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda por acordo entre as partes. Pena convencional é a multa fixada no contrato para essa saída. Patrimônio de afetação é o regime que separa o terreno e o caixa de um empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Habite-se é o documento da prefeitura que atesta a conclusão da obra.
As deduções são cumulativas e estão no art. 67-A. A primeira é a integralidade da comissão de corretagem (inciso I). A segunda é a pena convencional, limitada a 25% da quantia paga (inciso II). O incorporador não precisa provar prejuízo para exigir essa multa (§ 1º).
Há um segundo grupo de descontos, aplicável quando a unidade já esteve disponível para o comprador (§ 2º). Entram aí os impostos sobre o imóvel e as cotas de condomínio. Entra também o valor de fruição, de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die. Na compra na planta que nunca chegou às chaves, esse bloco costuma ficar de fora.
Existe um limite geral para o conjunto. Os descontos e as retenções ficam limitados aos valores efetivamente pagos pelo comprador, salvo quanto à fruição (§ 4º). O cliente não sai devendo.
| Cenário | Base do cálculo | Deduções | Devolvido ao cliente |
|---|---|---|---|
| Regime comum, pena de 25% | R$ 80.000 | R$ 16.000 + R$ 20.000 | R$ 44.000 (55%) |
| Patrimônio de afetação, pena de 50% | R$ 80.000 | R$ 16.000 + R$ 40.000 | R$ 24.000 (30%) |
| Comprador substituto (§ 9º) | R$ 80.000 | R$ 16.000 | R$ 64.000 (80%) |
Premissas da simulação: unidade de R$ 400.000 na planta e R$ 80.000 já pagos. A comissão de corretagem de R$ 16.000 (4% do valor do contrato) está incluída nesse total. A pena convencional incide sobre a quantia paga. A conta não considera fruição, porque não houve entrega, nem correção monetária no período.
Os valores da tabela são simulação da Equipe Simuliza sobre o texto do art. 67-A, e não representam decisão de nenhum caso concreto.
Os prazos de pagamento também estão na lei. Fora do patrimônio de afetação, o saldo é pago em parcela única, após 180 dias contados do desfazimento (§ 6º). Com patrimônio de afetação, o prazo é de até 30 dias após o habite-se (§ 5º). Se a unidade for revendida antes disso, o pagamento cai para 30 dias contados da revenda (§ 7º).
A relação com o banco é outra história. O encargo cobrado durante a construção nasce do contrato de financiamento, não do contrato com a incorporadora, como mostra o guia de juros de obra.
Por que o teto de 50% está em disputa
Porque o STJ decidiu uniformizar o tema. Em 04/08/2026, a Segunda Seção afetou três recursos repetitivos sobre retenção em distrato, todos sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.
| Tema | O que vai ser definido | Situação |
|---|---|---|
| 1466 | Se o contrato com patrimônio de afetação firmado após a Lei nº 13.786/2018 autoriza reter até 50% | Afetado, sem julgamento |
| 1464 | Percentual e base de cálculo na rescisão de contrato de imóvel não edificado, firmado após a lei | Afetado, sem julgamento |
| 1465 | Percentual e base de cálculo em contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018 | Afetado, sem julgamento |
Repare no que os Temas 1464 e 1465 colocam em jogo. Não é só o percentual. É também a base de cálculo sobre a qual ele incide, item que muda o resultado final tanto quanto o teto.
A afetação suspendeu o andamento de recursos especiais e agravos com o mesmo objeto, na forma do art. 256-L do regimento interno do tribunal (fonte: STJ, Tema 1466). Enquanto a tese não é fixada, casos idênticos seguem recebendo respostas diferentes nos tribunais estaduais.
Existe ainda o entendimento consolidado sob o Código de Defesa do Consumidor. A Súmula 543 do STJ manda restituir de imediato as parcelas pagas. A restituição é integral quando a culpa é exclusiva do vendedor, e parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento (fonte: STJ, Segunda Seção, 2015).
O efeito prático na sua conversa é direto. Apresente cenários com o dispositivo legal ao lado, nunca um número único como garantia. A leitura do contrato e do caso concreto é do advogado do cliente.
As duas saídas antes de assinar o distrato
A primeira está no § 9º do art. 67-A e quase ninguém usa. Se o cliente que dá causa ao desfazimento encontra um comprador substituto, que assume seus direitos e obrigações, a cláusula penal não incide. A lei exige anuência do incorporador e aprovação de cadastro e de capacidade financeira do substituto.
Para você, isso é uma venda nova em vez de uma unidade devolvida ao estoque. Na simulação acima, é a diferença entre o cliente receber R$ 24.000 e receber R$ 64.000.
A segunda saída tem prazo curto. Contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador admitem arrependimento em até 7 dias. A devolução alcança todos os valores antecipados, inclusive a comissão de corretagem (§ 10). O exercício desse direito precisa ser demonstrado por carta registrada com aviso de recebimento, e conta a data da postagem (§ 11).
Antes de qualquer uma das duas, leia o quadro-resumo com o cliente. O art. 35-A da mesma lei exige que o contrato comece por esse quadro. As consequências do desfazimento vão nele em destaque negritado, ao lado do valor da corretagem e dos índices de correção.
Vale também colocar o outro lado da conta na mesa. Manter a compra tem custo mensal conhecido, e a régua está no guia de comprometimento de renda. Se parte da entrada saiu do fundo de garantia, confira antes as condições de uso no guia de requisitos do FGTS na compra.
Regra prática: antes de levar o distrato ao cliente, calcule os dois cenários de retenção. Teste a substituição de comprador e compare com o custo de manter a compra. Se a saída ainda for a melhor, a decisão já vai estar tomada com número, e não com susto. Para quem sai da planta e pretende voltar depois, o comparativo de consórcio ou financiamento mostra as duas rotas de retorno.
Perguntas frequentes
O que é distrato imobiliário?
É o desfazimento do contrato de compra e venda do imóvel antes da quitação, por acordo entre comprador e incorporador. O comprador tem direito à restituição do que pagou, corrigida e deduzida das verbas do art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 (fonte: planalto.gov.br).
Quanto a construtora pode reter em caso de distrato?
Pela lei, a pena convencional não pode passar de 25% da quantia paga, além da comissão de corretagem integral. Na incorporação submetida ao patrimônio de afetação, o art. 67-A, § 5º admite até 50%. Esse regime separa o caixa do empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora. Esse limite maior está sob julgamento no STJ (fonte: Tema 1466).
Em quanto tempo a construtora precisa devolver o dinheiro?
Fora do patrimônio de afetação, em parcela única após 180 dias do desfazimento. Com patrimônio de afetação, em até 30 dias após o habite-se. Se a unidade for revendida antes desses prazos, o saldo é pago em até 30 dias da revenda.
Dá para desistir do imóvel na planta sem multa?
Existem duas hipóteses na lei. A primeira é a substituição por outro comprador que assuma o contrato, com anuência do incorporador, que afasta a cláusula penal (§ 9º). A segunda é o arrependimento em até 7 dias, nos contratos assinados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador (§ 10).
O que o STJ está julgando sobre distrato em 2026?
A Segunda Seção afetou três temas repetitivos em 04/08/2026. O Tema 1466 trata da retenção de até 50% no patrimônio de afetação. Os Temas 1464 e 1465 vão definir percentual e base de cálculo para imóvel não edificado e para contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018. Recursos especiais e agravos com o mesmo objeto estão suspensos até a fixação das teses.