Juros de obra é a cobrança que o cliente não viu na proposta e descobre no primeiro boleto. Na planta, quase todo comprador assina achando que só começa a pagar na entrega das chaves.
Quando o boleto chega, a conversa volta para você. Veja abaixo como o encargo é montado e quanto ele custa ao longo da construção. Depois vêm o limite que o STJ fixou para a cobrança e o roteiro para explicar tudo antes da assinatura.
Resumo rápido:
- Durante a obra, o banco libera o crédito por etapas ao construtor, conforme o cronograma físico-financeiro. O cliente paga só o custo do que já foi liberado (fonte: Manual FGTS – Utilização em Moradia Própria, item 11.4.1).
- Numa obra de 24 meses, com R$ 300 mil e taxa de 0,87% ao mês (fonte: Banco Central, série SGS 25498, julho/2026), o encargo soma R$ 32.625. São 10,9% do valor financiado, e nada disso amortiza o saldo devedor.
- É ilícito cobrar juros de obra depois do prazo contratual de entrega, incluído o período de tolerância (fonte: STJ, Tema 996, tese 3).
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor de lançamento que apresenta proposta na planta e não quer administrar reclamação depois.
- Consultor financeiro que monta o orçamento do cliente durante a obra, com aluguel correndo em paralelo.
- Correspondente que precisa explicar a composição da cobrança antes da assinatura.
Como a conta é montada durante a obra
O banco não entrega o crédito de uma vez. Ele libera parcelas ao construtor conforme o cronograma físico-financeiro. A última liberação depende da comprovação de conclusão da obra (fonte: Manual FGTS, item 11.4.1). O cliente paga o custo do dinheiro que já saiu.
Três termos para alinhar. Juros de obra, também chamado de taxa de evolução de obra, é o encargo mensal sobre o valor já liberado. Saldo devedor é o total que falta pagar ao banco. Amortização é a parte da parcela que reduz esse saldo, e é justamente ela que não existe durante a construção.
| Mês da obra | Crédito já liberado | Encargo do mês |
|---|---|---|
| 1 | R$ 12.500 | R$ 109 |
| 6 | R$ 75.000 | R$ 652 |
| 12 | R$ 150.000 | R$ 1.305 |
| 18 | R$ 225.000 | R$ 1.957 |
| 24 | R$ 300.000 | R$ 2.610 |
| Total em 24 meses | — | R$ 32.625 |
Premissas da simulação: financiamento de R$ 300.000, obra de 24 meses e liberação linear de um vinte e quatro avos por mês. A taxa usada é de 0,87% ao mês, equivalente a 10,95% ao ano (fonte: Banco Central, série SGS 25498, julho/2026). A conta não inclui seguros, tarifa de administração nem correção do saldo pelo indexador setorial.
Na mesma simulação, são R$ 1.359 por mês em média, ou 10,9% do valor financiado ao longo da obra. Esse dinheiro cobre juros do período e não abate nada. No dia da entrega das chaves, o saldo devedor do seu cliente é o mesmo do dia da assinatura.
A comparação que fecha a explicação é esta. Pelas mesmas premissas, a primeira parcela de um SAC de R$ 300 mil em 360 meses seria de R$ 3.443. São R$ 833 de amortização e R$ 2.610 de juros. O encargo do último mês de obra é exatamente esses R$ 2.610. Seu cliente paga a parte cara da parcela sem receber a parte que reduz a dívida. A diferença entre os dois sistemas de amortização está no comparativo de SAC ou Price.
A taxa que entra nessa conta depende do enquadramento da operação, tema do guia de SFH e SFI.
Até quando a cobrança é devida
Até o prazo de entrega ajustado no contrato, somado ao período de tolerância. Depois disso, não.
O Superior Tribunal de Justiça fixou esse limite em recurso repetitivo. A tese 3 do Tema 996 é literal: "é ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância" (fonte: STJ, Segunda Seção, REsp 1.729.593, julgado em 11/09/2019).
O mesmo julgamento fixou outras três teses úteis na sua conversa. A tese 1 exige que o contrato traga prazo certo de entrega, sem vínculo com a concessão do financiamento. A tese 2 presume o prejuízo do comprador no atraso, na forma de aluguel mensal.
A tese 4 trata da correção do saldo devedor. Com o atraso, cessa a correção por indexador setorial, que reflete o custo da construção civil. No lugar dele entra o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo), salvo quando o IPCA for mais gravoso ao consumidor.
Um recorte que a maior parte do conteúdo omite. O STJ limitou a aplicação das teses aos contratos das faixas de renda 1,5, 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, e a imóveis residenciais. A faixa 1 ficou de fora. Isso não impede que os mesmos argumentos sejam levados a outros contratos, mas a eficácia vinculante tem esse escopo.
A tolerância tem base legal própria. O art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018, admite a entrega em até 180 dias corridos além da data prevista (fonte: planalto.gov.br). A condição é que isso esteja pactuado de forma clara e destacada no contrato.
Ultrapassado esse prazo, e sem resolução do contrato, existe indenização prevista em lei. O adquirente adimplente tem direito a 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die (art. 43-A, § 2º).
Duas relações diferentes, e a confusão entre elas gera discussão à toa. O juros de obra é cobrado pelo banco, dentro do contrato de financiamento. A indenização do art. 43-A é devida pela incorporadora, dentro do contrato de compra e venda. A análise de cada caso concreto é do advogado do cliente, não do corretor.
A parcela da obra também não é o único custo do período. Na maioria dos casos o cliente segue pagando aluguel, e as duas contas somadas entram na análise de comprometimento de renda.
O roteiro antes da assinatura
- Prazo certo no contrato. Data de entrega escrita, sem vínculo com a concessão do financiamento ou com qualquer outro negócio (tese 1 do Tema 996).
- Cláusula de tolerância dentro dos 180 dias. O art. 43-A exige pactuação clara e destacada. Leia a cláusula em voz alta com o cliente.
- Simulação mês a mês. Monte a tabela do encargo com o valor real do crédito. Some o aluguel que o cliente continua pagando durante a obra.
- Índice de correção do saldo. Identifique o indexador no contrato e anote a regra da tese 4 para o caso de atraso.
Regra prática: o cliente que vê a conta antes assina sabendo o que vai pagar. O que aparece no boleto sem aviso prévio não é problema da cobrança, é falha de explicação.
O fundo de garantia também entra na compra em construção. Os requisitos são os mesmos da aquisição de imóvel pronto, e estão no guia de requisitos do FGTS na compra.
Perguntas frequentes
O que são juros de obra?
É o encargo mensal cobrado pelo banco sobre a parte do crédito já liberada ao construtor durante a construção. Também aparece como taxa de evolução de obra. Ele existe porque a liberação segue o cronograma físico-financeiro e não acontece de uma vez (fonte: Manual FGTS, item 11.4.1).
Juros de obra abate o saldo devedor?
Não. O valor cobre os juros do período e não tem parcela de amortização. Na simulação deste guia, o cliente paga R$ 32.625 em 24 meses e chega à entrega das chaves com o mesmo saldo devedor da assinatura.
Juros de obra é legal?
Durante a obra, sim, quando previsto em contrato. O STJ declarou ilícita a cobrança após o prazo ajustado para a entrega das chaves, incluído o período de tolerância (fonte: STJ, Tema 996, tese 3).
Até quando o banco pode cobrar juros de obra?
Até a data de entrega prevista no contrato, somada à tolerância pactuada. Essa tolerância pode chegar a 180 dias corridos (art. 43-A da Lei nº 4.591/1964). A partir daí a cobrança é ilícita, segundo a tese 3 do Tema 996.
O que muda quando a obra atrasa?
Três coisas, pelas teses do Tema 996. Cessa a cobrança de juros de obra e o prejuízo do comprador passa a ser presumido, na forma de aluguel mensal. A correção do saldo devedor também deixa de seguir o indexador setorial e passa ao IPCA. Fora do contrato de financiamento, ainda existe a indenização de 1% ao mês devida pela incorporadora (art. 43-A, § 2º).