SFH ou SFI é a primeira decisão da operação, e ela é sua, não do cliente. O enquadramento define a taxa que o banco pode oferecer, se o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) entra na compra e quanta entrada o comprador precisa ter. Quem descobre isso só na mesa do gerente perde tempo e, às vezes, perde o negócio.
O teto do SFH subiu para R$ 2.250.000 e mudou a régua de boa parte da carteira de médio e alto padrão. Veja abaixo o teto correto, a data em que ele passou a valer, quanto o enquadramento vale em pontos percentuais e o roteiro para enquadrar na hora da visita.
Resumo rápido:
- O teto do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) é de R$ 2.250.000 de valor de avaliação. Ele vale desde 10 de outubro de 2025 (fonte: Resolução CMN nº 5.255/2025, art. 4º, inciso I), não a partir de 2027, como parte do mercado ainda repete.
- Em julho de 2026, o crédito imobiliário com taxas reguladas estava em 10,95% ao ano. O com taxas de mercado, típico do SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), em 14,30% ao ano (fonte: Banco Central, séries SGS 25498 e 25497, julho/2026). São 3,35 pontos percentuais de diferença.
- Regra prática: imóvel residencial urbano, pessoa física e avaliação até R$ 2,25 milhões, você trabalha SFH. Falhou uma das três condições, é SFI — com taxa e cota negociadas caso a caso.
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que atende ticket entre R$ 1,5 milhão e R$ 2,25 milhões e perdeu negócio antes da mudança do teto.
- Quem monta proposta para cliente que quer usar o FGTS na compra.
- Gerente de vendas que precisa treinar equipe no enquadramento.
Quanto vale acertar o enquadramento
O enquadramento vale 3,35 pontos percentuais ao ano. É a decisão de maior impacto financeiro de toda a operação, e ela acontece antes da simulação.
O Banco Central separa o crédito imobiliário para pessoa física em duas linhas. A de taxas reguladas reúne o que roda dentro das regras do SFH e do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). É o funil que leva o dinheiro da caderneta de poupança para o crédito habitacional. A de taxas de mercado reúne o crédito com juros livres, típico do SFI.
Em julho de 2026, a linha regulada estava em 0,87% ao mês, equivalente a 10,95% ao ano. A linha de mercado, em 1,12% ao mês, ou 14,30% ao ano (fonte: Banco Central, séries SGS 25498 e 25497, julho/2026). A média geral do crédito imobiliário para pessoa física ficou em 0,90% ao mês, ou 11,35% ao ano (mesma fonte, série SGS 25499).
Uma nota de método, porque o número aparece diferente em cada portal. O Banco Central publica essas séries em taxa mensal. A conversão para taxa anual usa juros compostos: taxa anual = ((1 + taxa mensal) elevado a 12) menos 1. É por isso que 0,87% ao mês vira 10,95% ao ano, e não 10,44%.
O volume mostra onde essa diferença é aplicada. No primeiro semestre de 2026, o SBPE financiou R$ 93,7 bilhões, alta de 29% sobre o mesmo período de 2025. Imóveis usados responderam por mais de 70% das operações de aquisição (fonte: ABECIP, via InfoMoney, 28/07/2026). Enquadramento não é assunto de nicho de alto padrão. É a maior parte da sua carteira.
O teto do SFH é R$ 2,25 milhões e vale desde outubro de 2025
O teto de valor de avaliação do imóvel financiado dentro do SFH é R$ 2.250.000, em vigor desde 10 de outubro de 2025.
Esse ponto merece atenção porque circula errado. Muito conteúdo sobre o novo modelo de crédito imobiliário trata o teto como algo que "passa a valer em 2027". O art. 4º, inciso I da Resolução CMN nº 5.255/2025 diz outra coisa. A parte da norma que altera o art. 13 da Resolução nº 4.676/2018, exatamente onde mora o teto, entrou em vigor na data da publicação (fonte: Banco Central, normativos). O que fica para 1º de janeiro de 2027 são os dispositivos do novo modelo de direcionamento da poupança.
O parâmetro anterior era R$ 1.500.000 e vinha desde 2018 (fonte: Voto 64/2025–CMN, Banco Central). Na prática da sua carteira: o apartamento de R$ 1,8 milhão que há um ano só cabia em SFI hoje pode ser enquadrado em SFH, com uso de FGTS e taxa da régua regulada.
Quando o SFI é o enquadramento certo
O SFI não é plano B. Para parte da carteira ele é o caminho correto, e insistir em SFH nessas operações só atrasa a proposta.
Trabalhe SFI quando:
- o valor de avaliação passa de R$ 2,25 milhões;
- o imóvel não é residencial (sala, loja, galpão) ou o comprador é pessoa jurídica;
- o cliente não vai usar FGTS e prefere negociar cota, prazo e garantias com mais liberdade.
Existe uma ressalva que vale mais do que o teto, e ela costuma passar batido. Estar dentro do SFH não garante taxa menor hoje. O custo efetivo máximo de 12% ao ano para operações do SFH aparece no novo modelo de direcionamento, com vigência em 1º de janeiro de 2027 (fonte: Voto 64/2025–CMN, Banco Central). Até lá, taxa é política comercial de cada banco. Enquadramento é elegibilidade, não tabela de preço.
E nenhum enquadramento garante crédito. A aprovação depende da análise do banco, que olha renda, cadastro e avaliação do imóvel.
A cota de financiamento entra na conta da entrada
Cota de financiamento é o percentual do valor de avaliação que o banco aceita financiar. O que sobra é a entrada que você anuncia para o cliente.
A Caixa voltou a financiar até 80% do valor do imóvel pelo SBPE no SAC (Sistema de Amortização Constante — parcelas que começam mais altas e caem ao longo do contrato). A mudança veio depois da revisão das regras de poupança e FGTS (fonte: CRECI-MG, 10/10/2025). A cota varia por banco, por sistema de amortização e por campanha. Confirme na simulação, nunca no folheto. Se o cliente ainda estiver decidindo entre sistemas, veja a comparação em tabela SAC ou Price em 2026.
O enquadramento em quatro checagens
Faça as quatro checagens na ordem, ainda na visita:
- Qual o valor de avaliação? Até R$ 2,25 milhões, o SFH continua na mesa. Acima, SFI.
- É residencial urbano? Se não for, SFI, mesmo que o valor caiba no teto.
- O cliente é pessoa física e quer usar FGTS? Se sim, o caminho é SFH, porque o FGTS não entra em operação de SFI.
- Qual cota o banco oferece nesse sistema de amortização? Essa resposta define a entrada que você vai anunciar.
Com as quatro respostas, você entra na simulação sabendo o que pedir. E compara bancos pelo CET (Custo Efetivo Total — a taxa real da operação, somando juros, seguros e tarifas), não pela taxa nominal da vitrine.
O calendário também joga a seu favor. A transição do novo modelo corre ao longo de 2026, com vigência plena em janeiro de 2027. A expectativa do setor é de mais crédito destravado para imóvel usado (fonte: Sistema Cofeci-Creci, 27/10/2025).
SFH e SFI lado a lado
| Critério | SFH | SFI |
|---|---|---|
| Teto de avaliação | R$ 2.250.000 | Sem teto |
| Destinação | Residencial, pessoa física | Residencial ou comercial, PF ou PJ |
| Uso do FGTS | Permitido | Não permitido |
| Teto de custo efetivo | 12% a.a., a partir de 1º/01/2027 | Livre |
Fonte: Resolução CMN nº 5.255/2025 e Voto 64/2025–CMN (Banco Central), consultados em 31/08/2026.
| Linha de crédito (pessoa física) | Série SGS | % a.m. (jul/2026) | % a.a. |
|---|---|---|---|
| Taxas reguladas (SFH/SBPE) | 25498 | 0,87 | 10,95 |
| Taxas de mercado (típica do SFI) | 25497 | 1,12 | 14,30 |
| Total do crédito imobiliário | 25499 | 0,90 | 11,35 |
Fonte: Banco Central, taxas de juros de operações de crédito, consultado em 31/08/2026. Taxas mensais convertidas para anuais por juros compostos.
Para entender por que essas taxas não caíram junto com a Selic, veja o que a queda da Selic fez com o financiamento imobiliário.
Perguntas frequentes
Qual é a diferença entre SFH e SFI?
O SFH é o conjunto de regras com teto de valor do imóvel, uso de FGTS e limite de custo efetivo. O SFI é o sistema sem teto de valor e com juros livres, aberto a imóvel comercial e a pessoa jurídica. O enquadramento define taxa, uso do FGTS e cota.
Qual é o teto do SFH em 2026?
R$ 2.250.000 de valor de avaliação do imóvel. Ele subiu de R$ 1.500.000 e vale desde 10 de outubro de 2025, data de publicação da Resolução CMN nº 5.255/2025 (fonte: Banco Central, normativos).
Dá para usar FGTS em financiamento pelo SFI?
Não. O uso do FGTS na compra está vinculado às operações enquadradas no SFH. Se o cliente conta com o saldo do fundo para a entrada ou para abater o valor financiado, o enquadramento precisa ser SFH.
Estar dentro do teto do SFH garante a taxa menor?
Não. O teto define elegibilidade. O limite de custo efetivo total de 12% ao ano nas operações do SFH entra em vigor em 1º de janeiro de 2027 (fonte: Voto 64/2025–CMN, Banco Central). Até lá, cada banco define a própria taxa, e a comparação entre instituições continua sendo trabalho seu.
Qual é a cota máxima de financiamento de imóvel usado?
Depende do banco e do sistema de amortização. A Caixa voltou a financiar até 80% do valor do imóvel pelo SBPE no SAC (fonte: CRECI-MG, 10/10/2025). Confirme a cota vigente na simulação antes de anunciar a entrada para o cliente.