As regras para usar o FGTS na compra do imóvel estão em duas camadas, e o mercado costuma conhecer só a primeira. A segunda camada é a que derruba proposta.
O saldo do fundo costuma ser a maior fatia da entrada do seu cliente. Quando esse saldo entra na conta antes da checagem, o problema não aparece no banco. Ele aparece na sua frente, na hora de refazer o número da entrada que você já tinha anunciado. Veja abaixo a lista de requisitos com o dispositivo de cada um, a trava que mais derruba operação e o roteiro de checagem prévia.
Resumo rápido:
- A lei pede duas coisas: três anos de trabalho sob o regime do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço), somados períodos consecutivos ou não, e operação financiável nas condições do SFH (fonte: Lei nº 8.036/1990, art. 20, VII).
- O resto está no Manual FGTS – Utilização em Moradia Própria, o normativo que os agentes financeiros aplicam. Ele barra quem tem financiamento ativo no SFH em qualquer parte do país e quem já tem outro imóvel residencial perto de onde mora ou trabalha (fonte: Manual FGTS, itens 12.1.2 e 12.1.3, vigência 05/04/2024).
- O teto de avaliação é o do SFH: R$ 2.250.000 desde 10 de outubro de 2025 (fonte: Resolução CMN nº 5.255/2025, art. 4º, inciso I). O uso do fundo acompanha esse teto desde a decisão do Conselho Curador de novembro de 2025.
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que soma o saldo do FGTS na entrada antes de olhar a matrícula do imóvel.
- Consultor financeiro e correspondente que monta o dossiê e responde pela elegibilidade.
- Gerente de vendas que precisa treinar a equipe em checagem prévia.
O que a lei exige e o que o manual acrescenta
A Lei nº 8.036/1990 impõe duas condições para usar o fundo na compra. O Manual FGTS – Utilização em Moradia Própria acrescenta outras seis. É esse manual que o agente financeiro consulta ao analisar o pedido.
Três termos para alinhar antes. SFH é o Sistema Financeiro da Habitação, o conjunto de regras com teto de valor e taxa definidos por norma. Matrícula é a certidão do imóvel no CRI (Cartório de Registro de Imóveis), onde constam dono, área e gravames — as anotações que travam a venda, como penhora. Conta vinculada é a conta de FGTS que o empregador alimenta todo mês.
| Requisito | Onde está escrito | O que derruba a operação |
|---|---|---|
| Três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somando períodos consecutivos ou não | Lei 8.036/1990, art. 20, VII, "a"; Manual 12.1.1 | Cliente que nunca teve carteira assinada, ou que soma menos de 36 meses |
| Operação financiável nas condições vigentes para o SFH | Lei 8.036/1990, art. 20, VII, "b"; Manual 13.2.3 | Compra que só cabe fora do SFH |
| Não ser titular de financiamento ativo no SFH em qualquer parte do território nacional | Manual 12.1.2 | Contrato ativo em outro estado, mesmo antigo |
| Não ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial dentro do raio do município | Manual 12.1.3 | Imóvel do cônjuge, imóvel herdado, apartamento na cidade vizinha |
| Imóvel residencial urbano, destinado à moradia do cliente e declarado como tal | Manual 13.1.1 | Flat e apart-hotel qualificados como comerciais |
| Imóvel matriculado no CRI, sem gravame que impeça a venda e com a edificação averbada | Manual 13.2.1, 13.2.2 e 13.5.1 | Casa construída e nunca averbada na matrícula |
| Valor de avaliação dentro do teto do SFH | Manual 13.3.1; Resolução CMN nº 5.255/2025 | Imóvel avaliado acima de R$ 2,25 milhões |
| Imóvel sem uso de FGTS em compra ou construção nos últimos três anos | Manual 5.1.1 | Unidade revendida por quem a comprou com FGTS há dois anos |
Fonte: Lei nº 8.036/1990 e Manual FGTS – Utilização em Moradia Própria, consultados em 08/09/2026.
Repare na última linha. Esse prazo de três anos não recai sobre o seu cliente. Recai sobre o imóvel. Um apartamento comprado com FGTS em 2024 não recebe FGTS de novo em 2026, seja qual for o comprador. O normativo chama isso de interstício, o intervalo mínimo entre operações. A comprovação sai da matrícula, e a falta da informação é suprida por declaração formal do vendedor.
O segundo requisito da tabela explica por que o enquadramento importa tanto. Em julho de 2026, o crédito imobiliário com taxas reguladas estava em 10,95% ao ano. O crédito com taxas de mercado ficou em 14,30% ao ano (fonte: Banco Central, séries SGS 25498 e 25497, julho/2026). O equivalente anual sai de (1+i)^12−1 sobre a taxa mensal. Fora do SFH, seu cliente perde o FGTS e a taxa ao mesmo tempo. Confira o enquadramento no guia de SFH e SFI.
A trava do município, que derruba mais proposta que renda
O impedimento não é ter outro imóvel. É ter outro imóvel residencial dentro de um raio, e esse raio tem duas pontas.
A primeira ponta é o que o cliente já possui. Ele não pode ser proprietário, possuidor, promitente comprador, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial, pronto ou em construção. A vedação vale para o município onde ele exerce a ocupação laboral principal e para o município onde mora. Ela alcança ainda os municípios limítrofes e os da mesma região metropolitana (Manual, item 12.1.3).
Ocupação laboral principal tem definição própria. É a atividade da maior fonte pagadora informada na declaração de Imposto de Renda. Cliente isento apresenta declaração própria, sob as penas da lei (Manual, item 12.1.3.2).
A segunda ponta é onde o imóvel-alvo pode estar. Ele precisa ficar no município da ocupação laboral principal, nos limítrofes ou na mesma região metropolitana. Vale também o município onde o cliente comprova residência há pelo menos um ano. Mudou de cidade há menos de um ano? A compra ainda é possível. A condição vira dupla: nenhum imóvel residencial em qualquer lugar do país e nenhum financiamento ativo no SFH (Manual, item 13.4.1).
O normativo prevê saída para quem tem imóvel impeditivo: alienar o bem antes da operação. Em casal, a análise depende do regime de bens do casamento ou da união estável. Quando a entrada encolhe porque o FGTS não entra, a parcela sobe, e a conversa vira comprometimento de renda.
O que não é impedimento
Boa parte das operações é abortada por precaução, sem norma que sustente. O manual lista situações que não impedem o uso do fundo:
- Imóvel comercial, desde que qualificado assim na matrícula, no IPTU ou na convenção de condomínio.
- Imóvel rural.
- Fração ideal de até 40% de um ou mais imóveis, desde que não ultrapasse esse percentual em cada um deles.
- Quota de consórcio imobiliário, contemplada ou não, que não tenha sido usada em imóvel impeditivo.
- Promessa de compra e venda do próprio imóvel que será adquirido com o FGTS.
- Nu-propriedade recebida por doação ou herança, comprovada na matrícula. Nu-proprietário é o dono que não tem o uso do bem, porque o usufruto ficou com outra pessoa.
Fonte: Manual FGTS – Utilização em Moradia Própria, item 12.2, consultado em 08/09/2026.
O roteiro de checagem antes de montar a proposta
Cinco checagens, nesta ordem, antes de escrever o valor da entrada na proposta.
- Extrato do FGTS. Some os períodos de trabalho sob o regime, consecutivos ou não. São 36 meses de tempo, não de saldo.
- Matrícula do imóvel-alvo. Confirme destinação residencial urbana, edificação averbada, ausência de gravame que impeça a venda e nenhum uso de FGTS nos últimos três anos.
- Mapa patrimonial do cliente e do cônjuge. Liste cada imóvel residencial dos dois. Cruze com o município de residência, o de trabalho, os limítrofes e a região metropolitana.
- Financiamento ativo no SFH. A checagem é nacional, não municipal. Um contrato ativo em qualquer estado impede a operação.
- Valor de avaliação. Confirme que o laudo fica dentro do teto de R$ 2,25 milhões.
Regra prática: falhou qualquer uma das cinco, tire o FGTS da conta da entrada antes de apresentar o valor. Entrada anunciada e depois corrigida para baixo custa o negócio, não só a semana de trabalho.
Depois da assinatura, o fundo continua útil, com outras regras e outro interstício — dois anos, e sobre o trabalhador. Esse ciclo está no guia de amortizar financiamento com FGTS. Para o cliente que já é proprietário e ficou fora da regra, a alternativa costuma passar por crédito com garantia de imóvel.
A regra do município está em discussão no Congresso
Tramita na Câmara o PL 481/2026, apresentado em 11 de fevereiro de 2026. A proposta altera a Lei nº 8.036/1990 para flexibilizar o uso do FGTS na aquisição de moradia própria. O critério passaria a ser a distância física, no lugar dos limites territoriais administrativos.
Em 19 de março de 2026, o projeto tramitava em conjunto com outras proposições, em regime de urgência. A apreciação cabe ao Plenário (fonte: ficha de tramitação, Câmara dos Deputados).
Proposta em tramitação não muda nada na mesa hoje. Enquanto não virar lei, a régua continua sendo o município de residência, o da ocupação laboral principal, os limítrofes e a região metropolitana.
Perguntas frequentes
Quem pode usar o FGTS para comprar imóvel?
O trabalhador com pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS, somados períodos consecutivos ou não, em uma ou várias empresas. Ele também não pode ter financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do país. E não pode ter outro imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, incluindo limítrofes e região metropolitana.
Dá para usar o FGTS na compra do segundo imóvel?
Sim, desde que o primeiro imóvel esteja fora do raio impeditivo. Se o imóvel que o cliente já tem fica em outro município, sem ser limítrofe nem da mesma região metropolitana, ele não bloqueia a operação. A alternativa prevista no manual é alienar o imóvel impeditivo antes.
Quem tem saque-aniversário pode usar o FGTS na compra?
Pode. A sistemática de saque-aniversário afasta apenas as hipóteses dos incisos I, I-A, II, IX e X do art. 20, e a aquisição de moradia própria é o inciso VII (fonte: Lei nº 8.036/1990, art. 20-A, § 2º, II). Confira se o cliente antecipou os saques anuais com algum banco. Esses valores foram objeto de cessão fiduciária e não estão livres.
Qual é o valor máximo do imóvel para usar o FGTS?
R$ 2.250.000 de valor de avaliação, que é o teto do SFH em vigor desde 10 de outubro de 2025 (fonte: Resolução CMN nº 5.255/2025). O Conselho Curador do FGTS estendeu o mesmo teto ao uso do fundo em novembro de 2025, sem distinção por data de contrato.
De quanto em quanto tempo o mesmo imóvel pode receber FGTS?
A cada três anos. O interstício é do imóvel, não do comprador. Uma unidade comprada ou construída com FGTS só volta a receber o fundo depois desse prazo, contado da transação anterior. A checagem sai da matrícula.