A comissão de corretagem não nasce na assinatura da escritura. Ela nasce quando o corretor consegue o resultado previsto no contrato de mediação.
A distância entre esses dois momentos é onde mora quase todo conflito de honorário do mercado. Veja abaixo quando o direito surge, os quatro cenários que viram discussão e o que precisa estar escrito para sustentar a cobrança.
Resumo rápido:
- A remuneração é devida quando o corretor consegue o resultado previsto. E continua devida se o negócio não se efetivar por arrependimento das partes (fonte: Código Civil, art. 725).
- Exclusividade só vale se ajustada por escrito, e cai diante de inércia comprovada (art. 726).
- Na incorporação, cobrar a comissão do comprador é válido sob uma condição. O preço total precisa ser informado antes, com o valor da comissão destacado (fonte: STJ, Tema 938).
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que trabalha com autorização verbal e descobre o problema no fechamento.
- Consultor e correspondente que atuam em parceria e dividem honorário.
- Quem vende unidade em plantão de incorporadora.
O momento em que a comissão passa a ser devida
O gatilho é o resultado, não a escritura. A remuneração é devida ao corretor uma vez que ele tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação. Ela também é devida quando esse resultado não se efetiva em virtude de arrependimento das partes (fonte: Código Civil, art. 725).
Corretagem é o contrato em que alguém se obriga a obter um ou mais negócios para outra pessoa, conforme as instruções recebidas. O art. 722 exige que não haja mandato, prestação de serviços nem relação de dependência entre as duas. Mediação é esse trabalho de aproximação útil entre as partes.
A segunda metade do art. 725 é a que mais gera dúvida. Ela protege o corretor quando as partes já chegaram ao acordo e uma delas se arrepende depois.
O que ela não faz é criar direito sobre negócio que nunca se formou. Visita feita, proposta recusada e conversa interrompida não são resultado obtido. Arrependimento pressupõe acordo alcançado.
O direito tem contrapeso. O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar espontaneamente todas as informações sobre o andamento do negócio (art. 723). O parágrafo único vai além. Sob pena de responder por perdas e danos, ele deve esclarecer sobre a segurança ou o risco do negócio e sobre alterações de valores.
Parte desse dever é due diligence documental, assunto do guia de concentração de atos na matrícula.
Na prática, o que prova o direito é o encadeamento entre o seu trabalho e o acordo. Não a data em que o cartório lavrou a escritura.
Os quatro cenários que viram conflito
Quase toda discussão de comissão cabe em quatro situações. Cada uma tem artigo próprio.
| Cenário | O que a lei determina | Base |
|---|---|---|
| As partes fecham direto, sem exclusividade ajustada | Nenhuma remuneração é devida | Art. 726, primeira parte |
| As partes fecham direto, com exclusividade ajustada por escrito | Remuneração integral, salvo inércia ou ociosidade comprovadas | Art. 726, segunda parte |
| Corretor dispensado e negócio fechado depois, como fruto da mediação dele | Comissão devida. O mesmo vale para negócio fechado após o prazo, por efeito do trabalho dele | Art. 727 |
| Mais de um corretor na intermediação | Remuneração paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário | Art. 728 |
Fonte: Código Civil, arts. 726 a 728. Consultado em 22/09/2026.
Exclusividade não se presume. O art. 726 exige que ela seja ajustada por escrito, e ainda assim admite prova de inércia ou ociosidade do corretor. Exclusividade sem trabalho demonstrável é frágil.
O "salvo ajuste em contrário" do art. 728 é a razão de existir contrato de parceria. Sem ele, a divisão é igual entre todos os corretores que intermediaram. Não importa quem trouxe o cliente nem quem fechou.
Há ainda um motivo disciplinar para o documento escrito. Anunciar publicamente proposta de transação sem autorização por documento escrito é conduta vedada ao corretor e à pessoa jurídica (fonte: Lei nº 6.530/1978, art. 20, inciso III). O mesmo papel que libera o anúncio sustenta a comissão.
Quando a cobrança recai sobre o comprador
Depende de quem contratou a mediação. Na venda de unidade em incorporação, existe regra específica fixada pelo STJ em julgamento repetitivo.
A tese é direta. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária. A condição está na própria tese: preço total da aquisição informado previamente, com o destaque do valor da comissão (fonte: STJ, Tema 938, REsp 1.599.511/SP, julgado em 24/08/2016).
Sem preço total informado antes e sem destaque do valor, a cláusula não se sustenta.
O mesmo julgamento tratou do SATI, o serviço de assessoria técnico-imobiliária. A cobrança do SATI pelo promitente-vendedor, vinculada à celebração da promessa, foi declarada abusiva. Comissão e SATI são coisas diferentes, e tiveram destinos diferentes.
O prazo para o comprador pedir restituição desses valores é de três anos. É a prescrição trienal do art. 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil.
Quem responde por essa devolução é a incorporadora, na condição de promitente-vendedora. É o que fixou o Tema 939, julgado na mesma sessão. O corretor pessoa física não é quem figura no polo passivo dessas ações.
O alcance da tese tem limite. Ela trata de promessa de compra e venda em regime de incorporação. Fora dela, a obrigação continua sendo de quem contratou a mediação.
A discussão costuma voltar à mesa em dois momentos. Quando o negócio termina em distrato imobiliário, e quando a unidade ainda está em obra, com juros de obra correndo.
O que precisa estar escrito
1. Autorização de venda escrita, com prazo. Ela libera o anúncio e cria a referência temporal que o art. 727 usa para reconhecer comissão em negócio fechado depois.
2. Cláusula de exclusividade, quando houver. Sem escrito não há exclusividade. Com escrito, mantenha o trabalho documentado, porque a inércia derruba o direito.
3. Registro do encadeamento. Visitas, propostas, mensagens e e-mails. É esse conjunto que demonstra que o negócio foi fruto da sua mediação.
4. Destaque do valor no plantão. Se a comissão será paga pelo comprador, o preço total precisa ser informado antes, com o valor da comissão destacado.
5. Contrato de parceria quando houver mais de um corretor. A divisão igual do art. 728 é a regra supletiva. Ela só muda por ajuste.
Sobre o percentual, não há norma federal que fixe. Sem fixação em lei e sem ajuste entre as partes, a remuneração é arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (art. 724). As tabelas de honorários são de conselhos regionais, e variam por estado e por tipo de operação.
Perguntas frequentes
Quem paga a comissão de corretagem?
Quem contratou a mediação, como regra. Na promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação, a cláusula que transfere a obrigação ao promitente-comprador é válida. A condição é que o preço total tenha sido informado previamente, com destaque do valor da comissão (fonte: STJ, Tema 938).
A comissão é devida se o comprador desistir?
Sim, quando o resultado previsto já havia sido obtido e o negócio não se efetivou por arrependimento das partes (fonte: Código Civil, art. 725). Se o acordo nunca chegou a existir, não há resultado obtido, e não há comissão.
O corretor recebe se as partes fecharem o negócio direto?
Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma remuneração é devida. A exceção é a corretagem ajustada por escrito com exclusividade. Nesse caso, a remuneração integral é devida ainda que o negócio ocorra sem a mediação, salvo inércia ou ociosidade comprovadas (art. 726).
O corretor pode cobrar comissão do comprador na compra na planta?
A cobrança do promitente-comprador é válida em regime de incorporação, sob a condição de informação prévia do preço total com destaque do valor. Já a cobrança do SATI, o serviço de assessoria técnico-imobiliária, foi declarada abusiva no mesmo julgamento (fonte: STJ, Tema 938).
Existe percentual fixo de comissão de corretagem?
Não há norma federal fixando percentual. Sem fixação em lei e sem ajuste entre as partes, a remuneração é arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais (fonte: Código Civil, art. 724). As tabelas de honorários são editadas por conselhos regionais.