A concentração de atos na matrícula é a regra que define, desde 2015, o que precisa ser checado antes de uma compra. Boa parte do mercado ainda pede a pilha de certidões que ela dispensou.
Matrícula é o documento único do imóvel no Registro de Imóveis, onde cada ato da vida dele é anotado. Veja abaixo o que ela prova, o que saiu da lista de exigências e as três situações em que matrícula limpa não basta.
Resumo rápido:
- O que não consta da matrícula não pode ser oposto ao adquirente de boa-fé, inclusive para fins de evicção (fonte: Lei nº 13.097/2015, art. 54, § 1º).
- A lei dispensa exigir certidões forenses e de distribuidores judiciais para caracterizar essa boa-fé (art. 54, § 2º, na redação da Lei nº 14.382/2022).
- A proteção tem três limites: o que já está averbado, os atos anteriores à falência do vendedor e as aquisições que independem de registro.
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que monta a lista de documentos do fechamento.
- Consultor financeiro e correspondente que revisa a pasta antes de submeter ao banco.
- Quem já perdeu prazo esperando certidão que a lei não exige.
O que a matrícula prova
A matrícula concentra o que pode ser oposto ao comprador. É daí que vem o nome da regra.
O art. 54 da Lei nº 13.097/2015 trata dos negócios que constituem, transferem ou modificam direitos reais sobre imóveis. Eles são eficazes contra atos anteriores quando certas informações não estiverem registradas ou averbadas na matrícula. Registro e averbação são atos diferentes: o registro constitui ou transfere direito, a averbação anota um fato ou restrição.
O § 1º fecha o raciocínio. Situações jurídicas fora da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé que compra o imóvel ou recebe direito real em garantia. Isso vale inclusive para fins de evicção, que é a perda do bem para quem tinha direito melhor sobre ele.
Adquirente de boa-fé, aqui, é quem compra confiando no que a matrícula mostra. A regra vale há onze anos. Pelo art. 168, inciso II da mesma lei, os arts. 54 a 62 entraram em vigor trinta dias após a publicação, ocorrida em 20 de janeiro de 2015.
A consequência prática cabe em uma frase. A pesquisa mudou de lugar: saiu da pilha de certidões e entrou na matrícula.
As certidões que a lei dispensou
A lei fixou um teto de exigência, e ele é curto.
O § 2º do art. 54 afasta duas exigências, tanto para a validade e eficácia do negócio quanto para caracterizar a boa-fé do adquirente. A primeira é obter documentos ou certidões além dos previstos no § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433/1985. A segunda é apresentar certidões forenses ou de distribuidores judiciais.
E o que a Lei nº 7.433/1985 prevê? O caput do art. 1º já dizia que, na lavratura de atos notariais, além da identificação das partes, somente serão apresentados os documentos expressamente determinados nela. O § 2º lista o conjunto.
| O que a lei exige | O que a lei dispensa de exigir |
|---|---|
| Documento de identificação das partes | Certidões forenses |
| Comprovante de pagamento do ITBI | Certidões de distribuidores judiciais |
| Certidões fiscais | Qualquer outro documento além do conjunto ao lado |
| Certidões de propriedade e de ônus reais | — |
Fontes: Lei nº 7.433/1985, art. 1º, § 2º e Lei nº 13.097/2015, art. 54, § 2º. Consultadas em 18/09/2026.
Ônus reais são os gravames que pesam sobre o imóvel, como hipoteca e alienação fiduciária. O comprovante de ITBI entra nesse conjunto, e a base de cálculo do imposto mudou este ano — ver ITBI base de cálculo.
Um cuidado de leitura. A lei dispensa exigir, não proíbe pedir. Pedir certidão extra deixou de ser requisito legal e passou a ser decisão de risco, tomada caso a caso.
Os três limites da proteção
Matrícula limpa protege, mas não em toda hipótese. Os limites estão no próprio art. 54.
Limite 1: o que já está averbado. Se a informação está lá, ela alcança o comprador. São cinco hipóteses.
| Inciso do art. 54 | O que aparece na matrícula |
|---|---|
| I | Citação em ação real ou pessoal reipersecutória |
| II | Constrição judicial, execução admitida pelo juiz ou cumprimento de sentença |
| III | Restrição administrativa ou convencional, indisponibilidade ou outros ônus |
| IV | Ação que possa levar o proprietário à insolvência |
| V | Qualquer constrição judicial sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular |
Fonte: Lei nº 13.097/2015, art. 54, com o inciso V incluído pela Lei nº 14.825/2024. Consultada em 18/09/2026.
Constrição judicial é a restrição imposta por decisão de juiz, como penhora ou bloqueio. O inciso V é o mais recente e o mais amplo. Ele alcança constrição sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular, inclusive a que vem de improbidade administrativa ou de hipoteca judiciária.
Limite 2: falência do vendedor. O § 1º ressalva os arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101/2005, que tratam da ineficácia de atos praticados pelo devedor antes da falência. Vendedor empresário muda o cálculo de risco, e a matrícula não resolve isso sozinha.
Limite 3: aquisições que independem de registro. O mesmo § 1º ressalva as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título. Usucapião é o caso que aparece na prática: alguém pode ter adquirido a propriedade sem que isso conste da matrícula.
A leitura correta é essa. A proteção é forte e tem borda conhecida. Saber onde fica a borda é o trabalho.
Seu roteiro de checagem
1. Peça a matrícula atualizada e leia inteira. Todos os atos, não só a primeira página. É onde a lei mandou olhar, e é onde aparecem os cinco incisos.
2. Monte o conjunto do art. 1º, § 2º da Lei nº 7.433/1985. Comprovante de ITBI, certidões fiscais e certidão de propriedade e ônus reais. Esse é o pacote, e ele basta para a lavratura.
3. Calibre o extra pelo perfil do vendedor, não por hábito. Vendedor empresário ou imóvel com histórico de posse pedem checagem adicional. Venda comum entre pessoas físicas, com matrícula limpa, não pede.
Cada certidão desnecessária é dia parado no fechamento. Para dimensionar o restante do custo da operação, veja como calcular o CET. Em arrematação de leilão a checagem tem regras próprias, tratadas em vale a pena comprar imóvel em leilão.
Perguntas frequentes
O que é concentração de atos na matrícula?
É a regra pela qual tudo que pode ser oposto ao comprador precisa estar registrado ou averbado na matrícula do imóvel. Está no art. 54 da Lei nº 13.097/2015. O § 1º impede opor ao adquirente de boa-fé situações que não constem da matrícula, inclusive para fins de evicção (fonte: Planalto).
Quais certidões são exigidas na compra de um imóvel?
O conjunto do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433/1985. São o comprovante de pagamento do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais, além da identificação das partes (fonte: Planalto).
Preciso apresentar certidões de distribuidores judiciais?
Não como requisito legal. O art. 54, § 2º, inciso II da Lei nº 13.097/2015 dispensa as certidões forenses e as de distribuidores judiciais para caracterizar a boa-fé do adquirente. Pedir continua possível, como decisão de risco.
Matrícula limpa protege o comprador em qualquer caso?
Não. O § 1º do art. 54 ressalva os arts. 129 e 130 da Lei nº 11.101/2005, sobre atos anteriores à falência do vendedor. Ressalva também as hipóteses de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro, como a usucapião.
O que fazer quando aparece averbação de constrição na matrícula?
Trate como informação oponível a você. Os incisos I a V do art. 54 listam o que, uma vez averbado, alcança o adquirente. O inciso V, incluído pela Lei nº 14.825/2024, abrange qualquer constrição judicial sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular.