Como calcular CET financiamento imobiliário é a pergunta que aparece quando o cliente volta da agência dizendo que no outro banco a taxa é menor. Seu cliente compara taxa. O banco anuncia taxa.
A norma que rege o assunto não fala em taxa. Fala em CET, e obriga o banco a entregar o cálculo por escrito antes da assinatura. Veja abaixo o que entra nesse número, o que a própria norma manda deixar de fora e como usar isso na mesa.
Resumo rápido:
- No CET entram amortizações, juros, tarifas, tributos, seguros e serviços de terceiros sob responsabilidade do cliente, mesmo fora do valor financiado (fonte: Resolução CMN nº 4.881/2020, art. 3º).
- O banco é obrigado a informar o CET antes da contratação e a entregar demonstrativo com o valor em reais de cada componente (art. 7º).
- Indexador que varia no tempo fica fora do cálculo por determinação do art. 5º. A TR de setembro de 2026 rodava a 2,05% ao ano (fonte: Banco Central, série SGS 7811).
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que ouve do cliente que no outro banco a taxa é menor.
- Consultor financeiro e correspondente que monta comparativo de propostas.
- Quem precisa justificar por que a proposta mais barata na tabela não é a mais barata no contrato.
O que a norma manda colocar dentro do CET
O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa que consolida, numa só, todos os encargos e despesas da operação. A taxa nominal, que é a do anúncio, mostra só a remuneração do banco. O CET mostra o preço.
A norma vigente é a Resolução CMN nº 4.881, de 23 de dezembro de 2020, em vigor desde 1º de fevereiro de 2021. Ela revogou a Resolução nº 3.517/2007, que ainda circula como se valesse. Citar a norma certa já é meio caminho da autoridade técnica na frente do cliente.
O art. 3º define o alcance do cálculo. Entram as amortizações, que são as parcelas de abatimento do saldo devedor, além de juros, tarifas, tributos e seguros.
O trecho que quase ninguém lê está no fim do artigo. Entram também as despesas com serviços de terceiros contratados pela instituição, de responsabilidade do tomador, mesmo quando não inseridas no valor do crédito concedido. Custo que o cliente paga por fora também conta.
| Entra no CET (art. 3º) | Fica de fora do cálculo (art. 5º) |
|---|---|
| Amortizações | Taxas flutuantes |
| Juros | Índices de preços |
| Tarifas | — |
| Tributos | — |
| Seguros | — |
| Serviços de terceiros sob responsabilidade do cliente | — |
Fonte: Resolução CMN nº 4.881/2020, arts. 3º e 5º. Consultada em 18/09/2026.
Para saber que régua de custo se aplica antes de montar a proposta, veja SFH ou SFI: como enquadrar o financiamento.
A fórmula, sem mistério
O art. 4º traz a fórmula. Traduzida para a prática: o CET é a taxa que zera o fluxo da operação.
Você monta o fluxo de caixa do contrato. Depois procura a taxa que iguala o valor liberado ao valor presente de tudo que será pago. É uma taxa interna de retorno, calculada em dias corridos sobre base de 365.
Os componentes são dois. O primeiro é o valor do crédito concedido, deduzido das despesas e tarifas pagas antecipadamente. O segundo são os valores cobrados ao longo do contrato.
O resultado sai em taxa percentual anual, com duas casas decimais. Está no parágrafo único do art. 4º, e explica por que todo CET aparece como 11,47% em vez de arredondado.
Em planilha, é a função de taxa interna de retorno aplicada às datas e aos valores do fluxo. O trabalho não está na fórmula. Está em levantar todos os valores, e é para isso que existe o demonstrativo da seção seguinte.
O sistema de amortização muda o formato desse fluxo e, com ele, o resultado. A diferença está em SAC ou Price em 2026.
Os três direitos que o cliente tem antes de assinar
São obrigações do banco escritas na norma. Conhecer as três muda o tom da conversa.
| Obrigação do banco | Onde está na norma |
|---|---|
| Informar o CET antes de contratar | art. 7º, caput |
| Entregar demonstrativo com o valor em reais de cada componente | art. 7º, § 1º |
| Guardar o demonstrativo por no mínimo cinco anos | art. 7º, § 2º |
| Inserir o demonstrativo de forma destacada no contrato | art. 7º, § 3º |
| Informar o CET no anúncio que mostra a taxa de juros | art. 8º |
Fonte: Resolução CMN nº 4.881/2020. Consultada em 18/09/2026.
O § 1º do art. 7º é o mais útil para você. O demonstrativo informa o valor em reais de cada componente do fluxo. Traz também o percentual de cada um sobre o total devido e o somatório das parcelas. É o documento que abre a caixa-preta.
Pedir o demonstrativo de cada proposta é o movimento mais barato que você tem. Ele é documento, não favor.
O que a norma manda deixar de fora
O CET não inclui o indexador que corrige o contrato ao longo do tempo. Isso não é falha do banco. É determinação da norma.
O art. 5º trata das operações com referenciais de remuneração cujo valor se altere no decorrer do prazo, como taxas flutuantes ou índices de preços. Esses parâmetros não devem ser considerados no cálculo do CET. Devem apenas ser informados no demonstrativo.
Indexador é o índice que corrige o saldo devedor mês a mês. No financiamento imobiliário, costuma ser a TR (Taxa Referencial), calculada e divulgada pelo Banco Central.
O tamanho disso dá para medir. A TR de setembro de 2026 ficou em 0,1690% ao mês, equivalente a 2,05% ao ano (fonte: Banco Central, série SGS 7811).
Uma aritmética simples mostra a ordem de grandeza. A taxa média das operações com taxas reguladas foi de 0,87% ao mês em julho de 2026, ou 10,95% ao ano (fonte: Banco Central, série SGS 25498). Compondo as duas, chega-se a 13,23% ao ano (fonte: composição das séries SGS 25498 e 7811 do BCB). São 2,27 pontos percentuais que não aparecem no CET divulgado.
Esse número é a composição de duas séries publicadas pelo Banco Central. Não é projeção de TR futura, que ninguém tem.
Daí sai a consequência prática. Comparar o CET de um contrato corrigido pela TR com o de um contrato corrigido por índice de preços não é comparação limpa. Os dois números excluem coisas diferentes.
Há uma segunda ressalva. O CET é calculado na data, com as condições pactuadas naquele momento. Mudou o seguro, a tarifa ou o prazo, o CET muda junto.
Como comparar duas propostas sem se enganar
1. Peça o demonstrativo do art. 7º de cada banco. É direito do cliente e obrigação da instituição. Sem ele, você compara anúncio, não contrato.
2. Compare em reais, linha a linha. Coloque lado a lado juros, tarifas, tributos, seguros e serviços de terceiros. O somatório das parcelas já vem no demonstrativo. Para checar se a parcela cabe no orçamento, veja o comprometimento de renda no financiamento.
3. Só compare CET entre propostas com o mesmo indexador. Se uma é corrigida pela TR e a outra por índice de preços, compare a composição em reais. Trate o indexador à parte, com o número corrente dele.
Com o demonstrativo na mão, a conversa muda de eixo. Deixa de ser qual taxa é menor e passa a ser qual contrato custa menos. É argumento verificável, não opinião de vendedor.
O CET também sustenta uma proposta de troca de banco, como mostra o guia de portabilidade de financiamento imobiliário.
Perguntas frequentes
O que é o CET no financiamento imobiliário?
É a taxa que representa, de forma consolidada, todos os encargos e despesas da operação de crédito. Inclui amortizações, juros, tarifas, tributos, seguros e serviços de terceiros de responsabilidade do cliente, mesmo fora do valor financiado (fonte: Resolução CMN nº 4.881/2020, arts. 2º e 3º).
Qual norma obriga o banco a informar o CET?
A Resolução CMN nº 4.881, de 23 de dezembro de 2020, em vigor desde 1º de fevereiro de 2021. Ela revogou a Resolução nº 3.517/2007, que ainda aparece citada em muito material desatualizado (fonte: Banco Central).
A TR entra no cálculo do CET?
Não. O art. 5º determina que referenciais cujo valor se altere no decorrer do prazo não sejam considerados no cálculo. Eles só são informados no demonstrativo. A TR de setembro de 2026 ficou em 0,1690% ao mês, ou 2,05% ao ano (fonte: Banco Central, SGS 7811).
O banco é obrigado a entregar o demonstrativo do CET?
Sim. O art. 7º obriga a apresentar o demonstrativo antes da contratação, com o valor em reais de cada componente e o percentual sobre o total devido. Havendo contratação, ele é inserido de forma destacada no contrato e fica à disposição do Banco Central por no mínimo cinco anos.
CET menor significa sempre proposta melhor?
Não necessariamente. Duas propostas com indexadores diferentes têm CETs que excluem parâmetros diferentes, o que torna a comparação direta enganosa. Compare a composição em reais do demonstrativo e trate o indexador à parte.