A regra do ITBI base de cálculo mudou em janeiro de 2026. Quase todo material em circulação é anterior a isso, e quem cita só a decisão do STJ de 2022 trabalha com meia informação.
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é o tributo municipal que incide quando o imóvel muda de dono. Veja abaixo a definição legal que vale hoje. Depois, o que fazer quando o lançamento vem acima da escritura, e o ponto que o Supremo ainda não fechou.
Resumo rápido:
- Desde 14 de janeiro de 2026, o art. 38, § 1º do Código Tributário Nacional define valor venal como o valor de negociação à vista, em condições normais de mercado (fonte: Lei Complementar nº 227/2026).
- O município pode estimar esse valor por critérios técnicos. Em contrapartida, precisa divulgar os critérios e aceitar avaliação contraditória (fonte: CTN, art. 38, §§ 2º e 3º).
- O momento da incidência segue em aberto. O Supremo reexamina o Tema 1124 desde 2022, e os autos estavam conclusos ao relator em 22 de abril de 2026.
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que acompanha o fechamento e vê o lançamento vir acima da escritura.
- Consultor financeiro que monta o caixa de fechamento do cliente.
- Quem trabalha com cessão de direitos e precisa saber onde está o risco.
A base de cálculo do ITBI agora tem definição em lei
A base de cálculo é o valor sobre o qual incide a alíquota do município. O art. 38 do CTN sempre disse que ela é o valor venal do bem transmitido. O que faltava era dizer o que é valor venal.
Desde 14 de janeiro de 2026 isso está escrito. Valor venal é o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado. A regra veio pelo art. 165 da Lei Complementar nº 227, de 13 de janeiro de 2026, com efeitos desde a publicação.
Isso encerra uma confusão antiga. O valor venal do ITBI não é o valor venal do IPTU. São bases diferentes, apuradas de formas diferentes.
Os quatro critérios que o município pode usar
O § 2º do art. 38 determina que o valor seja estimado por critérios técnicos, considerando pelo menos um dos quatro abaixo.
| Critério previsto no § 2º | O que significa na prática |
|---|---|
| Análise de preços praticados no mercado imobiliário | Comparação com negócios semelhantes na região |
| Informações de serviços notariais e registrais e de agentes financeiros | Dados de cartórios e de bancos sobre operações já feitas |
| Localização, tipologia, destinação, padrão e área | Características físicas e de uso do imóvel |
| Outros parâmetros técnicos usuais de avaliação | Métodos correntes de avaliação de imóveis |
Fonte: CTN, art. 38, § 2º, na redação da LC nº 227/2026. Consultado em 18/09/2026.
O segundo critério é o que mais muda a rotina de quem fecha negócio. Ele reaparece na próxima seção.
O que a lei deu e o que ela tirou do contribuinte
A defesa clássica do comprador mudou de eixo. Saber para onde ela se moveu separa o profissional atualizado de quem repete conteúdo de 2022.
O § 3º trouxe duas garantias. O município deve divulgar os critérios que usa para estimar o valor venal. E o contribuinte pode contestar esse valor por avaliação contraditória, em procedimento específico da legislação municipal. Some-se o art. 148 do CTN, que já exigia processo regular para o arbitramento.
O § 4º apertou o outro lado. Serviços registrais e notariais devem compartilhar as informações das operações com o fisco municipal, sob pena de multa. Declarar valor abaixo do praticado deixou de ser invisível.
| O que mudou | Antes | Desde 14/01/2026 |
|---|---|---|
| Definição de valor venal | Sem definição no CTN | Valor de negociação à vista, em condições normais de mercado |
| Estimativa pelo município | Sem previsão legal expressa | Autorizada, por critérios técnicos |
| Critérios usados | Nem sempre públicos | Divulgação obrigatória |
| Dados de cartórios e bancos | Sem dever geral de repasse | Compartilhamento obrigatório com o fisco |
Fonte: CTN, art. 38, na redação da LC nº 227/2026. Consultado em 18/09/2026.
Falta situar a decisão do STJ. Em 24 de fevereiro de 2022, a Primeira Seção julgou o Tema 1113 e fixou três teses. A base não se vincula à do IPTU. O valor declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade. E o município não pode arbitrar previamente a base com valor de referência unilateral (fonte: STJ, REsp 1.937.821-SP, relator ministro Gurgel de Faria).
Lei não revoga decisão judicial, e a LC nº 227/2026 não revogou esse julgado. O que mudou foi o suporte normativo do município, que antes não tinha autorização legal expressa para estimar. Na prática, o argumento deixou de ser que o município não pode estimar. Passou a ser que ele precisa publicar o critério e abrir contraditório.
Quando o imposto é devido, e por que isso ainda não fechou
O imposto é devido na transmissão da propriedade. E, no direito civil, a propriedade se transfere pelo registro.
O art. 1.245 do Código Civil é direto. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Enquanto não se registra, o alienante continua sendo havido como dono (fonte: Código Civil).
Em 2021, o Supremo fixou tese no mesmo sentido no Tema 1124. O fato gerador do ITBI ocorre com a efetiva transferência da propriedade, mediante registro. Fato gerador é o evento que faz nascer a obrigação de pagar.
A virada veio depois. Em sessão encerrada em 26 de agosto de 2022, o Plenário acolheu embargos de declaração do Município de São Paulo no ARE 1294969 e decidiu rediscutir o mérito. No voto condutor, o ministro Dias Toffoli assinalou que a tese fixada não alcança a cessão de direitos relativos ao compromisso de compra e venda (fonte: STF).
Quatro anos depois, o rejulgamento continua pendente. O relator é o ministro André Mendonça. A consulta ao andamento em 18 de setembro de 2026 mostra os autos conclusos ao relator desde 22 de abril de 2026 (fonte: STF, Tema 1124).
Enquanto isso, o legislador se manifestou. O art. 35, inciso III do CTN, na redação da LC nº 227/2026, passou a listar como fato gerador a cessão onerosa de direitos relativos às transmissões de imóveis.
O quadro honesto é esse. Existe lei complementar dizendo que a cessão de direitos é tributada, e existe repercussão geral pendente sobre exatamente essa hipótese. É zona de risco declarada, não questão resolvida.
O que fazer em cada operação
1. Declare o valor efetivo e guarde a prova. O valor declarado é o ponto de partida e tem presunção a seu favor. Comprovante de pagamento e contrato coerentes sustentam essa presunção.
2. Lançamento acima da escritura? Peça o critério antes de pagar. O município é obrigado a divulgar como estimou. Peça esse critério e abra a avaliação contraditória do § 3º. O caminho previsto na própria lei é administrativo e não depende de processo judicial.
3. Cessão de direitos: precifique o imposto no caixa do cliente. A lei hoje diz que incide. Trate como custo da operação e registre com o cliente que o Supremo ainda pode mudar o entendimento.
O ITBI entra no caixa de fechamento junto com escritura e registro. Na compra financiada ele também compõe o custo total da operação, como mostra o guia sobre como calcular o CET. Para dimensionar o caixa que o cliente precisa além da entrada, veja o comprometimento de renda. Em arrematação, a lógica é a mesma, com particularidades tratadas em vale a pena comprar imóvel em leilão.
Perguntas frequentes
Qual é a base de cálculo do ITBI em 2026?
O valor venal do bem ou direito transmitido, entendido como o valor pelo qual ele seria negociado à vista, em condições normais de mercado. A definição está no art. 38, § 1º do CTN, incluído pela Lei Complementar nº 227/2026, com efeitos desde 14 de janeiro de 2026 (fonte: Planalto).
O município pode cobrar pelo valor de referência dele?
O município pode estimar o valor venal por critérios técnicos, conforme o § 2º do art. 38. Em troca, precisa divulgar os critérios e aceitar avaliação contraditória, pelo § 3º. O STJ decidiu no Tema 1113 que o arbitramento prévio por valor de referência unilateral é indevido, e essa decisão não foi revogada pela lei nova.
O que fazer se o lançamento vier acima do valor da escritura?
Peça ao município o critério divulgado e instaure a avaliação contraditória do § 3º do art. 38. O art. 148 do CTN também exige processo regular para o arbitramento e ressalva a avaliação contraditória. O caminho previsto em lei é administrativo.
Quando o ITBI é devido: no compromisso, na escritura ou no registro?
Pela tese fixada pelo Supremo no Tema 1124 em 2021, o fato gerador ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá pelo registro. O compromisso de compra e venda, por si, não transfere a propriedade (fonte: Código Civil, art. 1.245).
A cessão de direitos paga ITBI?
Pela lei em vigor, sim. O art. 35, inciso III do CTN, na redação da LC nº 227/2026, lista a cessão onerosa de direitos como fato gerador. O ponto não está pacificado: o Supremo acolheu embargos em 2022 para rediscutir essa hipótese no Tema 1124, e o rejulgamento seguia pendente em setembro de 2026 (fonte: STF).