A avaliação do imóvel para financiamento não é a última etapa burocrática do processo. É o número que decide quanto o banco empresta.
Quando o laudo vem abaixo do preço negociado, não é a parcela que muda primeiro. É a entrada. Veja abaixo o que o laudo decide e em que hipóteses o banco pode cobrar por ele. E o que fazer quando o valor chega menor que o combinado.
Resumo rápido:
- A cota de crédito é calculada sobre o valor de avaliação, não sobre o preço de venda (fonte: Resolução nº 4.676/2018, art. 2º, inciso XI).
- A tarifa de avaliação só pode ser cobrada em seis hipóteses e sob quatro condições (fonte: art. 8º-A da mesma resolução).
- Se a operação não sair por decisão do banco, ele não pode repassar o custo da avaliação (art. 8º-A, § 4º, inciso III).
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que precisa explicar ao cliente por que a entrada subiu depois do laudo.
- Correspondente que monta a pasta e responde pela conta de custos.
- Consultor que revisa a proposta antes da assinatura.
O que o laudo decide na operação
O laudo de avaliação é o documento em que o banco fixa quanto vale a garantia. Ele não confere o preço da compra. Ele estabelece o valor que a instituição vai usar em todas as contas seguintes.
A principal delas é a cota de crédito. A norma define cota como a razão entre o valor nominal da operação e o valor de avaliação do imóvel dado em garantia. O valor nominal inclui principal e despesas acessórias, e a apuração é feita na data da contratação (fonte: Resolução nº 4.676/2018, art. 2º, inciso XI, redação da Resolução CMN nº 5.197/2024).
O denominador é o laudo. O preço de venda não entra nessa conta.
Os tetos estão no art. 6º. A cota não pode passar de 80% no financiamento a pessoa natural para aquisição de imóvel residencial. Pode chegar a 90% quando a operação usa SAC (Sistema de Amortização Constante) ou Sacre. No empréstimo com garantia de imóvel residencial, o limite é 60%.
Esse é o teto da norma, não a oferta do banco. Cada instituição pratica a cota que quiser abaixo dele.
Um exemplo com números redondos mostra o efeito. Imóvel negociado por R$ 400.000, cota de 80%, laudo em R$ 370.000:
| Base do cálculo | Valor financiado (80%) | Entrada necessária |
|---|---|---|
| Preço de venda: R$ 400.000 | R$ 320.000 | R$ 80.000 |
| Valor de avaliação: R$ 370.000 | R$ 296.000 | R$ 104.000 |
Exemplo ilustrativo, com a cota de 80% do art. 6º da Resolução nº 4.676/2018. Consultada em 22/09/2026.
São R$ 24.000 a mais de entrada, sem que nada tenha mudado na negociação. É essa conversa que cai no colo do corretor na véspera da assinatura.
O laudo também define enquadramento. O teto do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) é de R$ 2.250.000 de valor de avaliação, em vigor desde 10 de outubro de 2025 (fonte: Resolução CMN nº 5.255/2025). O limite incide sobre o laudo, não sobre o preço. O detalhe está no guia de SFH ou SFI.
Avaliar, para a norma, é mais que estimar preço. A avaliação compreende a análise técnica, que estima o valor pelas características do bem. E a análise jurídica, que verifica titularidade, livre disposição e ausência de ônus (art. 11-A). A segunda parte é leitura de matrícula, assunto do guia de concentração de atos na matrícula.
Imóvel novo comprado na planta tem regra própria. O enquadramento considera o valor do imóvel na data do contrato definitivo ou da promessa de compra e venda. Na ausência de laudo válido nessa data, admite-se usar o valor do contrato (art. 13, §§ 3º e 4º).
Quando o banco pode cobrar pela avaliação
A cobrança é facultada, não automática. E só vale nas hipóteses listadas na norma.
A regra está no art. 8º-A da Resolução nº 4.676/2018, incluído pela Resolução CMN nº 4.925/2021. Ela vigora desde 1º de junho de 2022 (fonte: Banco Central).
| Hipótese que autoriza a cobrança | O que dispara na prática |
|---|---|
| Contratação de nova operação | A compra financiada, caso mais comum |
| Substituição de garantia | Troca do imóvel que garante a dívida |
| Requisição de portabilidade | Mudança do contrato para outro banco |
| Reenquadramento da operação | Passagem entre sistemas ou linhas |
| Revisão de valor de cobertura securitária | Ajuste do seguro sobre o valor do imóvel |
| Prorrogação, renovação, novação, composição, consolidação e transferência de dívida | Renegociações em geral |
Fonte: Resolução nº 4.676/2018, art. 8º-A. Consultada em 22/09/2026.
A revisão de cobertura securitária entra na lista por um motivo simples. O seguro do financiamento acompanha o valor do imóvel, como mostra o guia de seguro MIP e DFI.
Caber numa hipótese não basta. O § 2º impõe quatro condições para a cobrança ser válida:
- Anuência prévia do cliente, formalmente manifestada.
- Informação prévia do valor máximo e da possibilidade de cobrança mesmo se a operação não for contratada por decisão dele.
- Entrega do extrato do laudo de avaliação, ou documento equivalente, com a análise técnica.
- Demonstrativo com a discriminação dos custos e despesas efetivamente incorridos.
O § 1º limita a cobrança aos custos efetivamente incorridos no serviço. O § 3º manda guardar os comprovantes à disposição do Banco Central por cinco anos.
A norma não fixa valor de tarifa. Quem publica faixa de preço de avaliação está estimando, não citando regra.
Há ainda uma confusão comum de base legal. O art. 5º, inciso VI, da Resolução nº 3.919/2010 trata de avaliação de bens em garantia. Mas o § 3º do mesmo artigo afasta essa aplicação nas operações garantidas por imóvel residencial (fonte: Banco Central). No imóvel residencial, a régua é o art. 8º-A.
O que não pode entrar na conta da avaliação
O § 4º traz três vedações diretas.
| O que a norma proíbe cobrar | Base |
|---|---|
| Valor acima do máximo informado, ainda que o custo real seja maior | Art. 8º-A, § 4º, inciso I |
| Custos não diretamente relacionados à avaliação do imóvel | Art. 8º-A, § 4º, inciso II |
| Qualquer custo, quando a operação não é contratada por decisão da instituição credora | Art. 8º-A, § 4º, inciso III |
Fonte: Resolução nº 4.676/2018, art. 8º-A. Consultada em 22/09/2026.
O § 5º detalha o segundo item. Não são diretamente relacionados, entre outros:
- agências e canais de atendimento;
- propaganda e ações de marketing;
- pessoal que não seja o responsável direto pela avaliação;
- máquinas e equipamentos;
- sistemas informatizados alheios à avaliação de garantias;
- correspondentes no País;
- demais atividades de originação de crédito.
A leitura combinada do inciso III com o § 2º fecha o ponto mais útil. Desistiu o cliente, a cobrança é possível, desde que ele tenha sido avisado antes. Recusou o banco, o custo fica com o banco.
A tarifa, quando cobrada, entra no CET (Custo Efetivo Total) da operação. O cálculo está no guia de como calcular o CET.
O que fazer quando o valor vem abaixo do preço
1. Antecipe o número antes de mandar a pasta. Todo corretor de imóveis pessoa física inscrito no CRECI pode elaborar PTAM, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica. Os requisitos mínimos estão em norma do próprio conselho (fonte: Resolução COFECI nº 1.066/2007, arts. 4º a 6º). O PTAM não substitui o laudo do banco. Ele evita a surpresa.
2. Peça o extrato do laudo. A entrega é condição de validade da cobrança, não cortesia (art. 8º-A, § 2º, inciso III). Ler o que o avaliador considerou é o primeiro passo de qualquer pedido de revisão.
3. Refaça a conta pelo laudo. Cota, entrada e parcela saem do valor de avaliação. Levar ao cliente número calculado sobre o preço de venda é prometer o que o banco não vai liberar.
4. Escolha entre as três saídas reais. Aumentar a entrada, renegociar o preço com o vendedor ou levar a operação a outra instituição. Cada banco avalia com metodologia própria, e o laudo de um não vincula o outro.
5. Confira o enquadramento na faixa alta. O teto do SFH incide sobre o laudo. Um valor de avaliação abaixo do preço pode manter no SFH uma operação que o preço jogaria para o SFI.
Cota e renda são os dois filtros que derrubam proposta. O segundo está no guia de comprometimento de renda.
Perguntas frequentes
Quem paga a taxa de avaliação do imóvel?
O pretendente ao crédito, quando a cobrança se enquadra em uma das seis hipóteses do art. 8º-A da Resolução nº 4.676/2018 e cumpre as quatro condições do § 2º (fonte: Banco Central). A cobrança é facultada ao banco e limitada aos custos efetivamente incorridos.
O banco pode cobrar a avaliação se o financiamento não sair?
Depende de quem desistiu. Se a operação não for contratada por decisão da instituição credora, ela não pode cobrar (art. 8º-A, § 4º, inciso III). Se a desistência for do cliente, a cobrança é possível, desde que ele tenha sido informado dessa possibilidade antes (§ 2º, inciso II).
O que acontece se o imóvel for avaliado abaixo do valor de venda?
O valor financiado cai, porque a cota de crédito é calculada sobre o valor de avaliação (fonte: Resolução nº 4.676/2018, art. 2º, inciso XI). A diferença vira entrada. As saídas são aumentar o aporte, renegociar o preço ou tentar outra instituição.
Quem pode avaliar um imóvel?
O banco decide com a avaliação que ele próprio contrata. Para o valor de mercado, todo corretor pessoa física inscrito no CRECI pode elaborar PTAM. A inscrição no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional (fonte: Resolução COFECI nº 1.066/2007, art. 1º, parágrafo único, e art. 6º).
O comprador tem direito de ver o laudo de avaliação?
Ele tem direito ao extrato do laudo ou documento equivalente, com a análise técnica, sempre que a tarifa de avaliação for cobrada. A entrega é uma das condições de validade da cobrança (art. 8º-A, § 2º, inciso III).