O direito de preferência do inquilino obriga o proprietário a oferecer o imóvel alugado ao locatário antes de vendê-lo a um terceiro. A oferta precisa ser nas mesmas condições que o terceiro aceitou.
Na venda de imóvel alugado, quem conduz esse rito costuma ser o corretor. Veja o que a notificação precisa ter, quais prazos correm e quando a preferência não se aplica, artigo por artigo.
Resumo rápido:
- O inquilino tem 30 dias para aceitar a proposta de forma integral. Depois disso, o direito caduca (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 28).
- A notificação precisa trazer preço, forma de pagamento, ônus reais e o local e horário para examinar a documentação (art. 27, parágrafo único).
- Para tomar o imóvel do comprador, o inquilino preterido precisa de contrato averbado 30 dias antes da venda. Averbar é anotar o contrato na matrícula, o registro do imóvel no cartório. Sem isso, resta pedir indenização por perdas e danos (art. 33 e STJ, REsp 1.554.437).
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que capta imóvel alugado e precisa agendar visitas com o inquilino morando nele.
- Administrador de locação que redige o contrato e a notificação.
- Consultor que atende o inquilino interessado em comprar com financiamento.
O que a notificação precisa conter
A comunicação precisa trazer todas as condições do negócio (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 27, parágrafo único). A lei destaca quatro itens: preço, forma de pagamento, existência de ônus reais e local e horário para examinar a documentação.
Ônus reais são os direitos de terceiros gravados na matrícula. Hipoteca, penhora e alienação fiduciária são os mais comuns. Na alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do banco até a quitação do financiamento.
A preferência nasce em cinco negócios: venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos e dação em pagamento (art. 27). Dação em pagamento é quitar uma dívida entregando o imóvel ao credor.
O meio de envio é livre, desde que prove ciência. A lei aceita notificação judicial, extrajudicial ou "outro meio de ciência inequívoca". Na prática, o que conta é conseguir provar depois que o inquilino recebeu a oferta completa.
"Igualdade de condições" é a expressão que mais gera erro. Ela se refere à proposta real que o terceiro fez, não a um preço de vitrine. Imagine uma notificação de R$ 500 mil à vista. Se o terceiro compra por R$ 470 mil em parcelas, o inquilino não recebeu a mesma oferta.
Qual o prazo do direito de preferência do inquilino
O prazo é de 30 dias. O direito caduca se o inquilino não manifestar, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta nesse período (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 28).
Aceitação integral quer dizer aceitar preço e forma de pagamento como estão. Contraproposta não é exercício de preferência. Ela abre uma negociação comum.
Depois da aceitação, quem fica amarrado é o proprietário. Se ele desistir do negócio, responde pelos prejuízos causados, inclusive lucros cessantes (art. 29). Lucros cessantes são o que a pessoa deixou de ganhar por causa da desistência.
O inquilino que depende de financiamento
Os 30 dias são prazo de aceitação, não de pagamento. O pagamento segue a forma escrita na proposta.
Por isso a forma de pagamento da notificação decide se o financiamento cabe no calendário. "À vista na escritura em 60 dias" é diferente de "à vista em 10 dias". O inquilino que depende de banco precisa saber logo se a parcela cabe na renda e se o imóvel passa na avaliação do banco.
Para o consultor, o trabalho começa no dia da notificação. Simular a parcela e o comprometimento de renda na primeira semana evita uma aceitação que não se sustenta depois.
Visitas com o inquilino morando no imóvel
O inquilino é obrigado a admitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros na hipótese de venda do art. 27. A condição é a combinação prévia de dia e hora (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 23, inciso IX).
Visita sem agendamento não tem esse respaldo. Deixe a combinação registrada por escrito, como mensagem ou e-mail.
Quando o inquilino tem preferência e quando não tem
A Lei do Inquilinato lista no art. 32 os negócios que ficam fora da preferência. As regras de prioridade entre interessados estão nos arts. 30, 31 e 34.
| Situação | O inquilino tem preferência? | Base |
|---|---|---|
| Venda, promessa de venda, cessão ou dação em pagamento | Sim | Art. 27 |
| Venda por decisão judicial, inclusive leilão judicial | Não | Art. 32 |
| Permuta ou doação | Não | Art. 32 |
| Integralização de capital, cisão, fusão, incorporação | Não | Art. 32 |
| Execução de garantia fiduciária, inclusive leilão extrajudicial | Não, com requisitos (ver abaixo) | Art. 32, parágrafo único |
| Imóvel com mais de um dono (condomínio) | Sim, mas o condômino vem antes | Art. 34 |
| Imóvel sublocado por inteiro | Sim, mas o sublocatário vem antes | Art. 30 |
| Venda de várias unidades em bloco | Sim, sobre o conjunto inteiro | Art. 31 |
Fonte: Lei nº 8.245/1991, arts. 27 a 34. Consultado em 30/09/2026.
Parte do conteúdo disponível na internet cita venda a cônjuge ou parente como exceção. Essa hipótese não consta do art. 32.
A exclusão da garantia fiduciária tem dois requisitos. O contrato de locação precisa ter sido firmado a partir de 1º/10/2001. E a condição precisa estar em cláusula específica, destacada das demais por sua apresentação gráfica. O rito do banco nessa execução está no guia de leilão extrajudicial de imóvel financiado.
Com vários inquilinos interessados, a preferência cabe ao locatário mais antigo. Se forem da mesma data, ao mais idoso (art. 30, parágrafo único).
O que acontece se o proprietário vender sem oferecer ao inquilino
O inquilino preterido tem dois caminhos. Ele pode reclamar perdas e danos do vendedor. Ou pode haver o imóvel para si, depositando o preço e as despesas da transferência (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 33).
O segundo caminho se chama adjudicação: o juiz transfere o imóvel ao inquilino no lugar do comprador. Ele tem três requisitos cumulativos:
- Pedido em até seis meses, contados do registro da venda no cartório de imóveis.
- Depósito do preço e das demais despesas do ato de transferência.
- Contrato de locação averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda.
Averbação é a anotação de um fato na matrícula do imóvel. Para esse fim, basta qualquer via do contrato assinada também por duas testemunhas (art. 33, parágrafo único). A previsão registral está na Lei nº 6.015/1973, art. 167, inciso II, item 16.
Sem averbação, o inquilino perde a adjudicação, mas não a indenização. O STJ manteve indenização a uma empresa locatária preterida, sem contrato averbado. A condição foi provar que ela tinha como comprar nas mesmas condições (fonte: STJ, REsp 1.554.437, Terceira Turma, 2016).
O entendimento aparece em série de decisões do tribunal. Para pedir perdas e danos, basta comprovar a condição de locatário e a capacidade de aquisição do imóvel (fonte: STJ, Pesquisa Pronta, 2016).
Para quem intermedeia, o risco fica claro. O corretor deve esclarecer o cliente sobre a segurança ou o risco do negócio, sob pena de responder por perdas e danos (fonte: Código Civil, art. 723, parágrafo único). O guia de comissão de corretagem detalha esse dever. Ler a matrícula antes de captar, como no guia de concentração de atos na matrícula, mostra se há contrato averbado.
A renúncia no contrato de locação
A Lei do Inquilinato não tem artigo sobre renúncia antecipada à preferência. O que ela tem é o art. 45: são nulas as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da lei (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 45).
Uma cláusula genérica de renúncia, assinada anos antes da venda, fica exposta a essa discussão. O documento que não depende dela é outro. É a declaração do inquilino, feita depois de receber a notificação completa, de que não vai exercer a preferência.
Essa declaração encerra a espera antes dos 30 dias. E ela se refere a uma oferta concreta, com preço e forma de pagamento conhecidos.
O que muda para o inquilino depois da venda
A venda não encerra a locação automaticamente. Quem compra pode denunciar o contrato, ou seja, pôr fim a ele, com prazo de 90 dias para a desocupação (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 8º).
A exceção exige três condições ao mesmo tempo. A locação precisa ser por prazo determinado, ter cláusula de vigência em caso de alienação e estar averbada na matrícula.
A denúncia precisa ser feita em 90 dias contados do registro da venda. Depois desse prazo, presume-se que o comprador concordou em manter a locação (art. 8º, § 2º).
O STJ confirmou que as três condições são cumulativas. A ciência do comprador sobre o contrato não substitui a averbação (fonte: STJ, REsp 1.669.612, Terceira Turma, 2018).
A Lei de Registros Públicos trata os dois efeitos em itens diferentes do art. 167. A Lei do Inquilinato fala em averbação nos dois casos, mas o contrato com cláusula de vigência entra por registro. Confirme no cartório de imóveis qual ato pedir.
| Ato na matrícula | Para que serve | Base |
|---|---|---|
| Averbação do contrato de locação | Permitir que o inquilino preterido adjudique o imóvel | Lei nº 6.015, art. 167, II, 16; Lei nº 8.245, art. 33 |
| Registro do contrato com cláusula de vigência | Obrigar o comprador a respeitar o prazo da locação | Lei nº 6.015, art. 167, I, 3; Lei nº 8.245, art. 8º |
Roteiro da venda de imóvel alugado em seis passos
1. Leia a matrícula e o contrato de locação. Verifique se há contrato averbado, cláusula de vigência e ônus reais. Isso define o risco da operação.
2. Tenha a proposta do terceiro por escrito. A notificação precisa espelhar essa proposta, com preço e forma de pagamento reais.
3. Notifique com prova de ciência. Inclua preço, forma de pagamento, ônus reais e local e horário da documentação.
4. Combine as visitas com antecedência. Registre dia e hora por escrito.
5. Aguarde os 30 dias ou a recusa por escrito. Antes disso, não assine promessa com o terceiro.
6. Se as condições mudarem, notifique de novo. Preço menor ou forma de pagamento melhor para o terceiro criam uma oferta que o inquilino não recebeu.
Regra prática: se o inquilino quer comprar, trate o prazo de 30 dias como prazo de crédito. Simule o financiamento dele na primeira semana. Se o inquilino não quer comprar, peça a declaração escrita e siga com o terceiro.
Perguntas frequentes
Qual o prazo do inquilino para exercer o direito de preferência?
São 30 dias a partir da ciência da proposta. Nesse período, o inquilino precisa manifestar de forma inequívoca a aceitação integral. Sem isso, o direito caduca (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 28).
O direito de preferência vale em leilão judicial?
Não. O art. 32 da Lei do Inquilinato exclui a perda da propriedade e a venda por decisão judicial. Em contratos firmados a partir de 1º/10/2001, também exclui a execução de garantia fiduciária, se houver cláusula específica destacada (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 32).
O inquilino pode renunciar ao direito de preferência no contrato de locação?
A lei não trata de renúncia antecipada. O art. 45 declara nulas as cláusulas que visem a elidir os objetivos da lei. A declaração de não exercício feita depois da notificação completa não depende dessa discussão (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 45).
O inquilino é obrigado a aceitar visitas para a venda?
Sim, com combinação prévia de dia e hora. O locatário deve admitir que o imóvel seja visitado e examinado por terceiros na hipótese de venda (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 23, inciso IX).
Quem compra imóvel alugado precisa manter o inquilino?
Só se a locação for por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e averbada na matrícula. Fora disso, o comprador pode pedir a desocupação em 90 dias. A denúncia precisa ser feita em até 90 dias do registro da compra (fonte: Lei nº 8.245/1991, art. 8º).