Laudêmio é o valor que a União cobra quando um imóvel em terreno dela é vendido. Ele corresponde a 5% do valor do terreno, sem as construções, e quem paga é o vendedor.
Em cidade litorânea, essa conta aparece na negociação e trava a escritura se ficar para o fim. Veja quem paga, como a SPU (Secretaria do Patrimônio da União) calcula, a ordem dos documentos até o cartório e o que muda no financiamento.
Resumo rápido:
- O laudêmio é de 5% do valor atualizado do terreno, excluídas as benfeitorias (as construções). Ele deve ser recolhido antes da venda, pelo vendedor (fonte: Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 3º).
- Sem a certidão da SPU, a CAT, o cartório não lavra nem registra a escritura (art. 3º, § 2º).
- Depois da compra, o comprador tem 60 dias para pedir a transferência no cadastro da SPU. O atraso gera multa de 0,50% ao mês sobre o valor do terreno (art. 3º, §§ 4º e 5º).
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que vende imóvel em orla, ilha ou margem de rio com influência de maré.
- Consultor que atende comprador de imóvel em terreno da União.
- Correspondente que monta o processo de financiamento desse tipo de imóvel.
Quem paga o laudêmio, comprador ou vendedor
O vendedor. A transferência onerosa depende do prévio recolhimento do laudêmio "pelo vendedor", na redação dada pela Lei nº 13.465/2017 (fonte: Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 3º).
A SPU, órgão que administra os imóveis federais, diz o mesmo. O pagamento do laudêmio é obrigação do transmitente, isto é, de quem vende (fonte: SPU, perguntas frequentes).
A cobrança só existe em transação onerosa, aquela em que há pagamento. A lista da SPU:
| Transação | Tem laudêmio? |
|---|---|
| Compra e venda | Sim |
| Promessa de compra e venda | Sim |
| Permuta | Sim |
| Dação em pagamento (quitar dívida com o imóvel) | Sim |
| Integralização de capital em empresa | Sim |
| Doação | Não |
| Herança e meação (parte do cônjuge) | Não |
Fonte: SPU, perguntas frequentes sobre transferência de titularidade. Consultado em 30/09/2026.
A lei também alcança a cessão de direitos sobre o imóvel (art. 3º). Numa cadeia de cessões, cada transferência onerosa é um novo fato gerador.
As partes podem considerar o laudêmio na negociação do preço. O que a lei define é quem recolhe à União. Deixe isso escrito na proposta desde a captação.
Como a SPU calcula o laudêmio
A base é o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias (fonte: Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 3º). A alíquota é 5%.
Domínio pleno é a propriedade inteira do terreno. Benfeitorias são as construções e melhorias feitas sobre ele. Ou seja, o apartamento ou a casa não entram na conta.
O valor do terreno usado é o da avaliação registrada na SPU, não o preço combinado entre as partes. A SPU faz o cálculo a pedido do interessado (art. 3º, § 3º) e emite a FCL, a Ficha de Cálculo de Laudêmio.
Exemplo hipotético: um apartamento é vendido por R$ 900 mil. A SPU tem o terreno correspondente à unidade avaliado em R$ 300 mil. O laudêmio é R$ 15 mil, 5% de R$ 300 mil. O preço de venda não muda a conta.
O pagamento é feito por DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), gerado junto com a ficha.
Laudêmio, foro e taxa de ocupação
Laudêmio não é anual. É comum confundi-lo com as duas cobranças anuais da União, que dependem do regime do imóvel.
Terreno de marinha é a faixa de 33 metros a partir da linha do preamar-médio de 1831. Ela existe na costa e nas margens de rios e lagoas com influência das marés (fonte: Decreto-Lei nº 9.760/1946, art. 2º). Preamar-médio é o nível médio da maré cheia.
Quem usa esse terreno está em um de dois regimes. No aforamento (ou enfiteuse), o particular tem o domínio útil, o direito de usar e vender, e a União mantém o domínio direto. Na inscrição de ocupação, o particular ocupa sem esse título.
| Cobrança | Quando | Valor | Base |
|---|---|---|---|
| Laudêmio | Na venda | 5% do terreno | DL 2.398, art. 3º |
| Foro | Todo ano (aforamento) | 0,6% do terreno | DL 9.760, art. 101 |
| Taxa de ocupação | Todo ano (ocupação) | 2% do terreno | DL 2.398, art. 1º |
Fontes: Decreto-Lei nº 2.398/1987 e Decreto-Lei nº 9.760/1946. Nas três, a base é o domínio pleno do terreno, sem benfeitorias. Consultado em 30/09/2026.
O foro atrasado tem consequência. O não pagamento durante três anos consecutivos, ou quatro intercalados, causa a caducidade do aforamento (DL nº 9.760/1946, art. 101, parágrafo único).
Há uma dispensa geográfica. Em ilhas que tenham sede de município, os terrenos de marinha em regime de ocupação não pagam taxa de ocupação, foro nem laudêmio. A dispensa vale até a conclusão da demarcação (DL nº 2.398/1987, art. 6º-A).
Roteiro da venda até a escritura
A escritura depende de uma certidão da SPU. O cartório não lavra nem registra escritura de imóvel da União sem ela (fonte: Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 3º, § 2º).
A certidão precisa declarar três coisas: laudêmio recolhido, vendedor em dia com as obrigações do imóvel e transferência autorizada. Na prática, a ordem é esta:
1. Identifique o RIP e o regime. O RIP (Registro Imobiliário Patrimonial) é o número do imóvel no cadastro da SPU. Ele mostra se o imóvel é aforado ou ocupado.
2. Confira os débitos do vendedor. Foro ou taxa de ocupação em atraso impedem a certidão.
3. Peça a FCL e pague o DARF. Quem recolhe é o vendedor.
4. Emita a CAT. A Certidão de Autorização para Transferência é gratuita e vale 90 dias a partir da emissão (fonte: gov.br, serviço de emissão da CAT). Agende a escritura dentro desse prazo.
5. Lave a escritura e registre. Os cartórios de notas e de registro de imóveis respondem se lavrarem ou registrarem sem a certidão.
6. Transfira o cadastro para o comprador. O adquirente deve pedir a transferência à SPU em até 60 dias. O atraso gera multa de 0,50% por mês ou fração sobre o valor do terreno (fonte: Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 3º, §§ 4º e 5º). O pedido é feito pelo serviço de transferência de titular no gov.br.
O passo 6 é o que mais se perde, porque acontece depois da comissão paga. Avise o comprador no dia da escritura. O laudêmio se soma a outros custos da transmissão, como o ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão.
Imóvel em terreno de marinha pode ser financiado
A lei permite. A alienação fiduciária pode ter como objeto bens enfitêuticos, isto é, aforados (fonte: Lei nº 9.514/1997, art. 22, § 1º, I). Alienação fiduciária é a garantia em que o imóvel fica em nome do banco até a quitação.
O mesmo inciso traz uma regra de custo. Se o banco consolidar o domínio útil, por inadimplência do comprador, o laudêmio será exigível. O rito dessa consolidação está no guia de leilão extrajudicial de imóvel financiado.
O inciso fala em bens enfitêuticos e não menciona a inscrição de ocupação. Cada banco define se aceita o imóvel como garantia e em que condições. Confirme com o banco antes de prometer financiamento ao cliente.
O imóvel também passa pela avaliação do banco. Simule a parcela com o valor de avaliação, não com o preço pedido.
Regra prática: identifique o RIP e o regime na captação. Se o imóvel é aforado, o financiamento tem base legal expressa. Se é ocupação, consulte o banco antes de anunciar "aceita financiamento".
Perguntas frequentes
Quem paga o laudêmio, comprador ou vendedor?
O vendedor. O Decreto-Lei nº 2.398/1987 condiciona a transferência ao prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor (fonte: art. 3º). As partes podem considerar o valor no preço, mas quem recolhe é quem vende.
Laudêmio é pago todo ano?
Não. O laudêmio é cobrado na transferência onerosa. As cobranças anuais são o foro, de 0,6% do terreno para imóvel aforado (fonte: Decreto-Lei nº 9.760/1946, art. 101). E a taxa de ocupação, de 2% para imóvel ocupado (fonte: Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 1º).
Quanto tempo vale a CAT da SPU?
A CAT vale 90 dias a partir da emissão e pode ser emitida de novo dentro desse prazo. O serviço é gratuito (fonte: gov.br).
Doação e herança pagam laudêmio?
Não. Pela SPU, doação, sucessão e meação são transações não onerosas e não geram laudêmio (fonte: SPU, perguntas frequentes). A transferência no cadastro continua obrigatória.
Qual o prazo para transferir o imóvel na SPU depois da compra?
São 60 dias. Depois disso, o comprador paga multa de 0,50% por mês ou fração sobre o valor do terreno, excluídas as benfeitorias (fonte: Decreto-Lei nº 2.398/1987, art. 3º, §§ 4º e 5º).