Ganho de capital na venda de imóvel: isenções, alíquotas e prazo

O ganho de capital na venda de imóvel não tem alíquota única de 15% desde 2016. E ele não incide sobre o preço da venda.

Essas duas correções mudam a conversa de captação. Veja abaixo as quatro faixas em vigor e as duas isenções com todas as condições. Depois, os redutores que diminuem o ganho e o prazo real de pagamento.

Resumo rápido:

• As alíquotas são quatro: 15%, 17,5%, 20% e 22,5%, conforme a faixa do ganho (fonte: Lei nº 8.981/1995, art. 21, redação da Lei nº 13.259/2016).
• O imposto é apurado em separado e pago até o último dia útil do mês seguinte ao do recebimento (§§ 1º e 2º).
• Duas isenções podem zerar a conta. Nenhuma delas é automática, e as duas têm janela de cinco anos.

Quem se beneficia desta leitura

• Corretor que recebe a pergunta do vendedor antes de assinar a autorização de venda.
• Consultor financeiro que simula o líquido da operação para o cliente.
• Quem atende investidor que compra para revender.

O que o imposto alcança, e quanto

O imposto incide sobre o ganho, não sobre o preço. Ganho de capital é a diferença entre o valor de alienação e o custo de aquisição. Ou seja: quanto o imóvel foi vendido, menos quanto ele custou ao vendedor.

A alíquota deixou de ser única em 2016. Hoje são quatro faixas.

Fonte: Lei nº 8.981/1995, art. 21, na redação da Lei nº 13.259/2016. Consultada em 24/09/2026.

As faixas são progressivas. A alíquota maior incide apenas sobre a parcela do ganho que excede o limite anterior, não sobre o total.

O prazo costuma surpreender. O imposto deve ser pago até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos (art. 21, § 1º). Vendeu e recebeu em março, o DARF vence no último dia útil de abril.

E ele não entra na conta da declaração anual. Os ganhos são apurados e tributados em separado, fora da base de cálculo do ajuste anual. O imposto pago também não pode ser deduzido do devido na declaração (§ 2º).

Há ainda uma regra para venda fatiada. Na alienação em partes do mesmo bem, os ganhos se somam para apuração a partir da segunda operação. A regra vale quando essa segunda operação ocorre até o fim do ano-calendário seguinte ao da primeira, e o imposto já pago é deduzido (§ 3º, na redação da Lei nº 13.259/2016).

As duas isenções, e o que cada uma exige

Duas isenções podem zerar a conta. Nenhuma é automática, e as condições são cumulativas.

Fonte: Lei nº 11.196/2005 e Lei nº 9.250/1995. Consultadas em 24/09/2026.

A isenção dos 180 dias tem quatro detalhes que decidem casos reais:

1. O prazo conta da celebração do contrato, não do recebimento. Havendo mais de uma venda, conta da primeira operação (art. 39, § 1º).
2. Aplicação parcial do produto gera tributação proporcional à parcela não aplicada (§ 2º).
3. Comprando mais de um imóvel, a isenção alcança só a parcela empregada em imóveis residenciais (§ 3º).
4. Descumprida a condição, o imposto é exigido com juros de mora e multa, contados do segundo mês subsequente ao recebimento (§ 4º).

O teto de R$ 440 mil circula sozinho no mercado, e é aí que o erro nasce. Ele vem acompanhado de duas outras condições no mesmo artigo, e as três precisam existir juntas.

O que reduz o ganho antes da alíquota

Dois redutores atuam sobre o ganho apurado, antes de a alíquota entrar.

O primeiro é o percentual por ano de aquisição. Ele chega a 100% para imóveis adquiridos até 1969 e cai cinco pontos percentuais a cada ano da tabela, até 5% para os de 1988 (fonte: Lei nº 7.713/1988, art. 18).

O segundo são os fatores de redução FR1 e FR2 (fonte: Lei nº 11.196/2005, art. 40). A base de cálculo corresponde à multiplicação do ganho pelos dois fatores. FR1 usa os meses entre a aquisição e a publicação da lei, em 2005. FR2 usa os meses entre então e a alienação.

As fórmulas são exponenciais, e por isso o cálculo não se faz de cabeça. O efeito prático interessa mais. Imóvel antigo, sobretudo herdado, costuma ter ganho tributável bem menor que a diferença bruta entre compra e venda.

Quem arremata para revender também apura ganho na saída. E a conta de entrada muda o custo de aquisição, assunto do guia sobre comprar imóvel em leilão.

O roteiro antes de falar em imposto

1. Levante data de aquisição e custo antes de qualquer número. Sem os dois, não existe ganho a calcular, e qualquer estimativa é chute.

2. Cheque as isenções na ordem. Primeiro a do único imóvel, que se verifica com três perguntas objetivas. Depois a dos 180 dias, que depende da intenção de recompra do vendedor.

3. Confirme o intervalo de cinco anos. As duas isenções têm janela de cinco anos, com contagens diferentes. Uma olha o uso anterior do benefício; a outra, as alienações anteriores.

4. Apure no GCAP. É o programa da Receita Federal que calcula o ganho e gera o DARF, o documento de arrecadação. O resultado depois se integra à declaração anual.

5. Em venda parcelada, acompanhe as parcelas. Nas alienações a prazo, o ganho é tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês (fonte: Lei nº 7.713/1988, art. 21). Conta também a respectiva atualização monetária, se houver.

Do outro lado da mesma operação está o comprador, com o ITBI a pagar. A base de cálculo desse imposto tem regra própria, detalhada no guia de ITBI.

Perguntas frequentes

Qual é a alíquota do ganho de capital na venda de imóvel?

São quatro faixas progressivas. Vão de 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões a 22,5% sobre o que ultrapassar R$ 30 milhões, com 17,5% e 20% nas faixas intermediárias (fonte: Lei nº 8.981/1995, art. 21, na redação da Lei nº 13.259/2016). A alíquota maior incide apenas sobre a parcela que excede cada limite.

Quem vende e compra outro imóvel em 180 dias paga imposto?

Não, se cumprir as condições do art. 39 da Lei nº 11.196/2005. O vendedor precisa ser pessoa física residente no País e o imóvel vendido precisa ser residencial. O produto da venda precisa ser aplicado na aquisição de imóveis residenciais no País em até 180 dias da celebração do contrato (fonte: Planalto). O benefício vale uma vez a cada cinco anos, e a aplicação parcial gera tributação proporcional.

A isenção de R$ 440 mil vale para qualquer imóvel?

Não. As três condições do art. 23 da Lei nº 9.250/1995 são cumulativas. Precisa ser o único imóvel que o titular possua, com valor de alienação de até R$ 440.000,00. E não pode ter havido qualquer outra alienação nos últimos cinco anos (fonte: Planalto).

Como fica o imposto na venda parcelada?

Nas alienações a prazo, o ganho é tributado na proporção das parcelas recebidas em cada mês, com a atualização monetária, se houver (fonte: Lei nº 7.713/1988, art. 21). O imposto acompanha o recebimento, não a assinatura.

Quando o imposto precisa ser pago?

Até o último dia útil do mês subsequente ao da percepção dos ganhos (fonte: Lei nº 8.981/1995, art. 21, § 1º). Os ganhos são apurados em separado e ficam fora da base de cálculo da declaração de ajuste anual. O imposto pago também não é dedutível dela (§ 2º).