Averbação de construção é a anotação, na matrícula do imóvel, de que existe uma edificação sobre o terreno. A matrícula é o registro oficial do imóvel no cartório. Sem ela, o registro oficial descreve só o lote, mesmo que haja uma casa pronta em cima.
Na captação, a diferença entre o imóvel real e a matrícula aparece com frequência. Veja a ordem entre prefeitura, Receita Federal e cartório e as duas exceções da lei. E o que a falta de averbação muda na venda e no financiamento.
Resumo rápido:
- A edificação entra na matrícula por averbação, feita a requerimento do interessado com documento da autoridade competente (fonte: Lei nº 6.015/1973, arts. 167, II, 4 e 246, § 1º).
- Para averbar, o proprietário da obra precisa da CND. É a certidão negativa de débitos da obra junto à Receita Federal (fonte: Lei nº 8.212/1991, art. 47, II).
- A lei tem duas exceções: uma dispensa o habite-se (o documento da prefeitura) e a outra dispensa a CND. As duas têm requisitos estreitos.
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que capta casa com área construída maior que a registrada.
- Consultor que atende comprador dependente de financiamento.
- Correspondente que recebe a matrícula para montar o processo de crédito.
Habite-se e averbação são a mesma coisa?
Não. O habite-se é o documento da prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado. A averbação é o ato do cartório de registro de imóveis que anota a construção na matrícula.
A Lei de Registros Públicos lista entre as averbações a da edificação, da reconstrução e da demolição (fonte: Lei nº 6.015/1973, art. 167, inciso II, item 4).
O habite-se é um dos documentos que levam à averbação. A averbação é feita a requerimento dos interessados, com firma reconhecida, instruído com documento fornecido pela autoridade competente (art. 246, § 1º).
Ter o habite-se, portanto, não significa que a construção esteja na matrícula. Peça sempre a certidão atualizada, como mostra o guia de concentração de atos na matrícula.
A ordem entre prefeitura, Receita e cartório
A averbação passa por três órgãos, nesta sequência:
| Etapa | Órgão | Resultado |
|---|---|---|
| 1. Conclusão da obra | Prefeitura | Habite-se |
| 2. Cadastro da obra | Receita Federal | Inscrição no CNO |
| 3. Aferição | Receita Federal (Sero) | Contribuições calculadas e pagas |
| 4. Certidão | Receita Federal | CND de obra |
| 5. Requerimento | Cartório de imóveis | Averbação na matrícula |
Fontes: Receita Federal, como regularizar a obra; Lei nº 6.015/1973, art. 246. Consultado em 30/09/2026.
CNO é o Cadastro Nacional de Obras. Sem a inscrição da obra nele, a Receita não regulariza nem emite certidão (fonte: Receita Federal).
Sero é o Serviço Eletrônico para Aferição de Obras. Nele você informa endereço, data de conclusão, área a regularizar e a remuneração da mão de obra. O sistema calcula as contribuições sociais devidas.
Depois da aferição, os débitos são confessados na DCTFWeb, uma declaração eletrônica à Receita. O pagamento é feito por DARF, a guia de tributos federais, ou por parcelamento.
CND de obra é a certidão que atesta a regularidade das contribuições sociais da obra inscrita no CNO (fonte: Receita Federal). A lei exige a certidão do proprietário da obra quando da averbação no registro de imóveis (fonte: Lei nº 8.212/1991, art. 47, II).
A emissão é gratuita e tem prazo de até 10 dias corridos, segundo a página do serviço (fonte: gov.br). Para aferições antigas, o serviço prevê abertura de processo digital.
No cartório, o oficial pode buscar os documentos junto às autoridades competentes, a pedido e às custas do interessado (fonte: Lei nº 6.015/1973, art. 246, § 1º-A).
As duas exceções da lei
Cada exceção dispensa um documento diferente:
| Exceção | Requisitos | Base |
|---|---|---|
| Sem habite-se | Casa térrea, 5+ anos, baixa renda | Lei nº 6.015, art. 247-A |
| Sem CND | Casa própria, econômica, sem assalariados | Lei nº 8.212, art. 30, VIII |
Requisitos completos: casa urbana unifamiliar de um pavimento, concluída há mais de 5 anos, em área predominantemente de baixa renda (sem habite-se); casa unifamiliar de uso próprio, de tipo econômico, feita sem mão de obra assalariada (sem CND). Fontes: Lei nº 6.015/1973, art. 247-A; Lei nº 8.212/1991, arts. 30 e 47. Consultado em 30/09/2026.
A primeira exceção vale "inclusive para o fim de registro ou averbação decorrente de financiamento à moradia" (art. 247-A, redação da Lei nº 13.865/2019). Ela foi pensada para a casa simples, já antiga, em bairro popular.
A segunda depende de três condições ao mesmo tempo. Casa para renda ou obra feita com mão de obra assalariada não se enquadram. O próprio art. 30, VIII remete os detalhes ao regulamento.
Fora dessas descrições, a regra geral vale. Não trate a exceção como atalho sem conferir cada requisito.
O que a falta de averbação muda na venda e no financiamento
A escritura descreve o imóvel como ele está na matrícula. Se a casa não está averbada, o comprador adquire, no papel, um terreno sem a construção.
No financiamento, a garantia é o imóvel registrado. Na alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do banco até a quitação. Se a matrícula não traz a casa, o banco recebe como garantia a descrição de um lote.
A própria lei trata a averbação como etapa do financiamento à moradia, ao citar esse fim no art. 247-A. Cada banco define suas exigências. Confirme com o banco antes de anunciar "aceita financiamento".
A área construída também pesa no valor. O laudo do banco parte do imóvel descrito na documentação, como explica o guia de avaliação do imóvel para financiamento.
Na incorporação, a averbação da construção tem mais um efeito. Ela é uma das condições para extinguir o patrimônio de afetação do empreendimento (fonte: Lei nº 4.591/1964, art. 31-E).
Roteiro na captação
1. Compare a matrícula com o imóvel. Veja se a área construída está averbada e se bate com a realidade.
2. Pergunte pelo habite-se. Se não existe, confira se o imóvel se enquadra no art. 247-A.
3. Verifique o CNO e a CND. O proprietário, o incorporador ou o empreiteiro contratado por empreitada total é quem regulariza a obra na Receita (fonte: gov.br).
4. Protocole a averbação antes da proposta. Com a matrícula atualizada, a análise do banco e a escritura seguem sem retrabalho.
5. Registre o combinado. Se a venda for fechada antes da averbação, escreva na proposta quem regulariza, em que prazo e quem paga.
Regra prática: casa sem averbação é venda com prazo mais longo. Resolva a averbação antes de anunciar para quem depende de financiamento. Se o comprador paga à vista, deixe o dever de regularizar por escrito.
Perguntas frequentes
Habite-se e averbação são a mesma coisa?
Não. O habite-se é emitido pela prefeitura e atesta a conclusão da obra. A averbação é o ato do cartório que anota a construção na matrícula (fonte: Lei nº 6.015/1973, art. 167, II, 4). O habite-se é um dos documentos usados para averbar.
Quais documentos para averbar a construção?
Requerimento com firma reconhecida e o documento da autoridade competente, em geral o habite-se (fonte: Lei nº 6.015/1973, art. 246, § 1º). O proprietário da obra também apresenta a CND de obra da Receita Federal (Lei nº 8.212/1991, art. 47, II).
Toda obra precisa de CND para ser averbada?
Não. A lei dispensa a CND para casa unifamiliar de uso próprio e tipo econômico. A obra precisa ter sido feita sem mão de obra assalariada (fonte: Lei nº 8.212/1991, arts. 30, VIII e 47, II). Fora disso, a certidão é exigida.
Dá para averbar construção sem habite-se?
Em um caso: casa urbana unifamiliar de um só pavimento, concluída há mais de 5 anos. Ela precisa estar em área predominantemente de baixa renda (fonte: Lei nº 6.015/1973, art. 247-A). A dispensa vale também para averbação ligada a financiamento à moradia.
Imóvel sem averbação de construção pode ser financiado?
A garantia do financiamento é o imóvel descrito na matrícula, e sem averbação ela descreve só o terreno. A lei cita o financiamento à moradia entre os fins da averbação (fonte: Lei nº 6.015/1973, art. 247-A). Cada banco define as condições; regularize antes da proposta.