A reforma tributária nos imóveis não cobra IBS e CBS de toda venda. O IBS é o Imposto sobre Bens e Serviços, de estados e municípios. A CBS é a Contribuição Social sobre Bens e Serviços, da União. Os dois alcançam quem opera imóveis como atividade econômica.
A maior parte dos vendedores que você atende fica de fora. Mas o investidor com vários imóveis, a renda alta de aluguel e a sua própria comissão entram na conta. E há uma data próxima: 31 de dezembro de 2026.
Resumo rápido:
- A pessoa física só vira contribuinte acima de limites (fonte: LC nº 214/2025, art. 251). Na venda, mais de três imóveis distintos no ano. No aluguel, mais de R$ 240 mil com mais de três imóveis.
- As alíquotas caem 50% nas operações com imóveis e 70% no aluguel (art. 261).
- Para quem já tem imóvel, o valor inicial do redutor de ajuste é fixado com base em 31/12/2026 (art. 258).
Quem se beneficia desta leitura
- Corretor que ouve do vendedor "vou pagar o imposto novo?".
- Consultor financeiro que atende investidor com vários imóveis ou renda de aluguel.
- Corretor que divide comissão com parceiro.
Quem passa a pagar IBS e CBS nas operações com imóveis
O regime específico de imóveis vale para quem apura IBS e CBS no regime regular. Regime regular é a apuração completa, com débito e crédito. Vale para quem não optou pelo Simples Nacional nem pelo MEI (fonte: LC nº 214/2025, art. 41).
Empresa que vende, aluga ou incorpora imóvel está dentro. A pessoa física entra só quando passa de um dos gatilhos do art. 251.
| Operação | A pessoa física vira contribuinte quando | Base |
|---|---|---|
| Aluguel, cessão onerosa e arrendamento | No ano anterior, a receita passou de R$ 240 mil e envolveu mais de 3 imóveis distintos | LC nº 214/2025, art. 251, § 1º, I |
| Venda ou cessão de direitos | No ano anterior, envolveu mais de 3 imóveis distintos | art. 251, § 1º, II |
| Venda de imóvel construído por ela | No ano anterior, vendeu mais de 1 imóvel construído nos 5 anos anteriores | art. 251, § 1º, III |
| Gatilho no próprio ano | Na 4ª venda de imóveis distintos, na 2ª de imóvel construído, ou com aluguel 20% acima do limite | art. 251, § 2º; Decreto nº 12.955/2026, art. 382, § 1º |
Fonte: LC nº 214/2025 e Decreto nº 12.955/2026. Consultados em 25/09/2026.
Quatro detalhes decidem casos reais:
- Na venda, só contam imóveis que estavam no patrimônio há menos de cinco anos (art. 251, § 3º). Imóvel recebido por herança, doação ou meação conta o prazo desde a aquisição pelo falecido, doador ou meeiro (§ 4º).
- O limite conta imóveis, não operações (Decreto nº 12.955/2026, art. 382, § 5º). A fração ideal de imóvel em condomínio conta como imóvel distinto (§ 9º).
- Imóvel distinto é cada unidade autônoma de uso privativo, edificada ou não, mesmo sem registro em cartório (art. 383).
- Os R$ 240 mil são atualizados todo mês pelo IPCA, o índice oficial de inflação (LC nº 214/2025, art. 251, § 5º).
Quanto a alíquota cai, e o que sai da base
Nas operações com imóveis, as alíquotas de IBS e CBS são reduzidas em 50%. No aluguel, na cessão onerosa e no arrendamento, a redução é de 70% (fonte: LC nº 214/2025, art. 261).
A alíquota cheia, sobre a qual a redução incide, ainda não tem número definitivo. Ela será fixada por resolução do Senado Federal (fonte: EC nº 132/2023, ADCT, art. 130). Conta fechada com percentual exato, hoje, é estimativa.
Antes da alíquota, dois redutores diminuem a base de cálculo.
| Mecanismo | O que faz | Base |
|---|---|---|
| Redutor de ajuste | Valor ligado a cada imóvel, corrigido pelo IPCA, abatido da base na venda | LC nº 214/2025, arts. 257 e 258 |
| Redutor social na venda | Abate R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial, uma vez por imóvel | art. 259 |
| Redutor social no aluguel | Abate R$ 600 por mês, por imóvel residencial | art. 260, na redação da LC nº 227/2026 |
Fonte: LC nº 214/2025 e LC nº 227/2026. Consultadas em 25/09/2026.
O redutor de ajuste é o ponto que pede atenção agora. Ele passa a existir em 1º de janeiro de 2027 (art. 257). Para imóvel que o contribuinte já possui em 31/12/2026, vale o valor de aquisição, atualizado pelo IPCA até essa data. Por opção, pode ser o valor de referência (art. 258, I).
Valor de referência é a estimativa de valor de mercado que as administrações tributárias vão calcular para cada imóvel. Ele será divulgado no Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) e atualizado todo ano (art. 256). O regulamento prevê edital no Diário Oficial quando o valor estiver disponível, e permite impugnação (fonte: Decreto nº 12.955/2026, arts. 366 e 367).
O ITBI e o laudêmio pagos na aquisição também entram no redutor de ajuste (LC nº 214/2025, art. 258, § 6º). Laudêmio é o valor cobrado na transferência de imóvel aforado, como os terrenos de marinha.
O que muda na comissão de corretagem
A intermediação imobiliária está no campo de incidência de IBS e CBS (fonte: LC nº 214/2025, art. 252, IV). O tributo nasce no pagamento da comissão, não na assinatura da venda (art. 254, IV). A alíquota também tem a redução de 50% (art. 261).
No negócio com mais de um corretor, a base de cada um é a parte da remuneração ajustada com ele. Ficam de fora os valores pagos diretamente pelos contratantes e os repassados entre corretores. Cada corretor responde pelo tributo da própria parte (art. 255, §§ 3º e 4º).
Nem todo corretor entra no regime regular. Quem optou pelo Simples Nacional ou pelo MEI segue as regras desses regimes (art. 41, § 2º). E há o nanoempreendedor: pessoa física com receita bruta abaixo de 50% do limite do MEI, que não aderiu a ele. Ele não é contribuinte (art. 26, IV).
Quando nada disso chega ao seu cliente
O caso mais comum do seu dia a dia fica fora do regime. A pessoa física que vende o próprio imóvel, abaixo dos limites do art. 251, não é contribuinte de IBS e CBS nessa venda.
A reforma também não extingue o imposto de renda sobre ganho de capital nem o ITBI. O próprio art. 258, § 6º, conta com o ITBI pago na compra. A regra de base de cálculo desse imposto segue a mesma, detalhada no guia de ITBI.
Duas operações ficam fora mesmo para quem é contribuinte (fonte: LC nº 214/2025, art. 252, § 2º):
- A permuta de imóveis, exceto sobre a torna. Torna é a diferença paga em dinheiro quando os imóveis trocados têm valores diferentes.
- A constituição ou transmissão de garantia real, como a alienação fiduciária do financiamento.
Na planta, há regime de transição para a incorporação com patrimônio de afetação e opção pelo RET (Regime Especial de Tributação das incorporações). Se a opção foi efetivada antes de 1º de janeiro de 2029, ela pode recolher IBS e CBS a 2,08% da receita mensal recebida. Em hipóteses específicas da lei do RET, o percentual é 0,53%. Quem opta não usa os redutores (art. 485, na redação da LC nº 227/2026).
O que vale em cada ano, de 2026 a 2033
| Ano | O que acontece |
|---|---|
| 2026 | Ano de teste: CBS a 0,9% e IBS a 0,1%, compensáveis com PIS e Cofins. Quem cumpre as obrigações acessórias fica dispensado de recolher |
| 2027 | CBS passa a ser cobrada, e PIS e Cofins são extintos. IBS a 0,05% estadual e 0,05% municipal, até 2028. Redutor de ajuste vinculado aos imóveis |
| 2029 a 2032 | ICMS e ISS caem para 9/10, 8/10, 7/10 e 6/10 das alíquotas previstas em cada legislação, ano a ano |
| 2033 | ICMS e ISS extintos |
Fonte: EC nº 132/2023, ADCT, arts. 125 a 129, e LC nº 214/2025, arts. 257, 343, 346 e 348. Consultadas em 25/09/2026.
Para o corretor, 2027 é o ano que muda a rotina. É quando a CBS passa a ser cobrada de fato e o redutor de ajuste começa a existir.
O roteiro com o cliente antes de 31/12/2026
1. Conte imóveis, não negócios. Liste os imóveis distintos do cliente e há quanto tempo cada um está no patrimônio. Venda de imóvel com menos de cinco anos de posse entra no limite de três por ano.
2. Some a receita de aluguel. Passar de R$ 240 mil no ano, com mais de três imóveis, leva o cliente ao regime regular no ano seguinte.
3. Reúna o valor de aquisição documentado. Escritura, comprovante de ITBI e de laudêmio, se houver. Se o cliente for contribuinte, esse valor, atualizado pelo IPCA até 31/12/2026, forma o redutor de ajuste. A exceção é a opção pelo valor de referência.
4. Acompanhe o valor de referência. Quando ele for publicado no Sinter, compare com o valor de aquisição atualizado. A lei permite optar por ele, e o regulamento permite impugná-lo.
5. Na comissão dividida, registre a divisão. A base de cada corretor é a parte ajustada com ele. Contrato ou recibo com a divisão por escrito deixa claro o que foi repassado e fica fora da base.
Regra de bolso: se o cliente está abaixo dos limites do art. 251, a conversa é de IR e ITBI, como antes. Se ele tem mais de três imóveis, vende com frequência ou vive de aluguel alto, a conversa agora inclui IBS e CBS. E ela começa antes de 31/12/2026.
Perguntas frequentes
A pessoa física que vende o próprio imóvel paga IBS e CBS?
Não, se estiver abaixo dos limites do art. 251 da LC nº 214/2025. Ela vira contribuinte ao vender mais de três imóveis distintos no ano, com menos de cinco anos no patrimônio (fonte: Planalto). Também vira ao vender mais de um imóvel construído por ela. Abaixo disso, a venda segue com IR sobre ganho de capital e ITBI.
Quantos imóveis a pessoa física pode vender sem virar contribuinte?
Até três imóveis distintos por ano, contando só os que estavam no patrimônio há menos de cinco anos. No próprio ano, ela vira contribuinte a partir da quarta venda (fonte: Decreto nº 12.955/2026, art. 382). Para imóvel construído por ela, o gatilho é a segunda venda.
O que é o redutor de ajuste?
É um valor ligado a cada imóvel de contribuinte do regime regular (fonte: LC nº 214/2025, arts. 257 e 258). Ele é abatido da base de IBS e CBS na venda. Para imóvel já possuído em 31/12/2026, parte do valor de aquisição atualizado pelo IPCA. Por opção, parte do valor de referência. ITBI e laudêmio pagos na compra se somam a ele.
Quanto é o redutor social?
Na venda por contribuinte, são R$ 100 mil por imóvel residencial novo e R$ 30 mil por lote residencial (fonte: LC nº 214/2025, art. 259). Cada imóvel usa o redutor uma única vez. No aluguel residencial, R$ 600 por mês, por imóvel (art. 260, na redação da LC nº 227/2026). Os valores são atualizados pelo IPCA.
A comissão de corretagem paga IBS e CBS?
Sim. A intermediação imobiliária está no campo de incidência, com alíquota reduzida em 50% (fonte: LC nº 214/2025, arts. 252 e 261). O tributo é devido no pagamento da comissão, e no negócio compartilhado cada corretor responde pela própria parte. Optantes do Simples Nacional e do MEI seguem as regras dos seus regimes.